Devenir chasseur immobilier : comment faire ?

Apparu il y a quelques années, le métier de chasseur immobilier ou chasseur d'appartements connaît un vrai engouement ! Les professionnels qui exercent cette activité s'occupent exclusivement de chercher la perle rare pour leur client. De ce fait, devenir chasseur immobilier n’équivaut pas à devenir agent immobilier. Certes, ces deux experts de l’immobilier accomplissent pour une bonne part les mêmes prestations (la vente de biens à des acquéreurs), mais l’approche des clients diffère. Par ailleurs, il existe aussi assez fréquemment des différences en ce qui concerne leur statut ou encore leur rémunération. D’où l’importance de découvrir comment devenir chasseur immobilier indépendant et les spécificités du métier.

Ce qu’il faut retenir

• Comme pour tout métier de l’immobilier, détenir un diplôme ne se révèle pas obligatoire pour devenir chasseur immobilier indépendant. Une bonne formation suffit.
• Pour devenir chasseur immobilier, certaines compétences s’avèrent incontournables : le sens de l’écoute, la persévérance et l’art de l’argumentation. Par ailleurs, une bonne connaissance du droit immobilier et du marché immobilier local s’imposent.
• Selon qu’il dispose ou non de la carte de transaction, le chasseur immobilier aura le choix entre divers statuts. S’il est mandataire, il pourra choisir l’entreprise individuelle (voire l’auto-entrepreneuriat à ses débuts). Il peut aussi faire le choix du salariat ou, s’il remplit les conditions, de monter sa propre agence.

Quelles études et formations choisir pour devenir chasseur immobilier ?

Il faut, en tout premier lieu, savoir que le métier de chasseur immobilier s’avère soumis à certaines obligations, comme c’est le cas de la profession d’agent immobilier. Cette profession est ainsi dépendante de la loi Hoguet. Il s’agit d’un impératif à respecter, depuis l’application de la loi ALUR de mars 2014. Désormais, le métier de chasseur immobilier est concerné par cette loi, et d’une manière plus globale n’importe quelle profession impliquant la recherche d’un bien immobilier en plus de l’achat et de la vente de celui-ci.

Par conséquent, pour devenir chasseur immobilier, il faudra impérativement détenir la carte professionnelle transaction immobilière (carte T), sous peine d’être en infraction vis-à-vis de la législation. Il s’agit exactement de la même carte qui est utilisée par les agents immobiliers. Celle-ci est obligatoire. C’est la Chambre de Commerce et d’Industrie de votre département qui vous remettra ce précieux document. En l’absence de cette carte, l’exercice de la profession de chasseur immobilier s’avère illégal, et expose la personne concernée à de lourdes sanctions pénales et à l’annulation potentielle des opérations immobilières auxquelles elle a participé.

L’obtention de la carte de transaction se révèle soumise à l’obtention d’un diplôme par la personne souhaitant s’engager dans cette voie, ou à l’acquisition d’une solide expérience. Cependant, il n’existe pas de diplôme spécifique afin de devenir chasseur immobilier. Mais plusieurs diplômes ou équivalents peuvent parfaitement justifier l’obtention de la précieuse carte T. Parmi ceux-ci, on compte :

• un BTS professions immobilières de niveau Bac +2
• une licence professionnelle juridique, économique ou commerciale de niveau Bac +3
• une VAE (Validation des Acquis de l’Expérience) justifiant d’une expérience professionnelle de 3 ans minimum au sein du secteur de l’immobilier après le Bac.
• une expérience de salarié de 10 ans minimum au sein d’une agence immobilière pour une personne ne possédant pas le Bac ou de 3 ans, si celle-ci dispose du Bac.

À retenir : les professionnels de l'immobilier doivent, par ailleurs, rester au fait des dernières tendances et réglementations du secteur en s'acquittant d'une obligation de 42 heures de formation continue tous les trois ans.

Peut-on devenir chasseur immobilier sans diplôme et sans expérience ?

Afin d’exercer le métier de chasseur immobilier, il n’est toutefois nullement obligatoire d’avoir un diplôme spécifique ou une expérience particulière. En effet, il est possible de ne pas être titulaire de la carte professionnelle pour exercer cette profession.

Pour cela, il suffit d’endosser le statut d’indépendant en tant qu’agent commercial indépendant. Cette option permet alors d’accéder au métier de mandataire immobilier. À la condition de procéder à un enregistrement auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux.

Cette solution permet à un indépendant de travailler, tout en se conformant à la loi Hoguet (loi concernant tous les professionnels de l’immobilier) qui lui rappelle, par ailleurs, diverses obligations s’imposant à son statut :

• la nécessité d’exercer en son nom propre, et non en tant que société.
• l’interdiction d’établir des promesses et des compromis de vente, tout comme des baux commerciaux.
• la défense de percevoir aucun règlement de la part de sa clientèle.
• l’interdiction de délivrer tout conseil juridique ou de procéder à la rédaction d’actes sous seing privé.

Grâce à ce statut, un agent commercial immobilier peut activement collaborer avec une agence immobilière ou appartenir à un réseau de mandataires immobiliers, sans détention de la carte professionnelle.

De ce fait, ce professionnel n’est aucunement obligé de justifier d’un quelconque diplôme ou d’une expérience particulière. En effet, il travaille sous couvert de la structure qui le mandate, laquelle possède une carte professionnelle. Celle-ci doit simplement veiller à lui procurer une attestation collaborateur immobilier par l’intermédiaire de Chambre du Commerce de l’Industrie dont elle dépend.

Cependant, si aucun diplôme n’est exigible, il est préférable de disposer de toutes les connaissances nécessaires pour mener à bien ses prestations de transactions immobilières. Cela implique, bien évidemment, de suivre une formation spécifique. De cette manière, le mandataire immobilier a l’assurance de livrer une prestation de qualité et se forge petit à petit une réputation de sérieux et d’efficacité.

Vers quelle formation se tourner pour devenir chasseur immobilier indépendant ?

Selon votre profil, vous pouvez opter pour :

• un BTS professions immobilières (réputé dans le métier) ;
• des formations courtes ou longues dispensées dans des lycées, des centres de formation d'apprentis ou même des établissements privés.

Bon à savoir : des organismes indépendants délivrent également des formations, en présentiel ou en distanciel, pour les personnes en reconversion professionnelle.

Quelles compétences faut-il pour devenir chasseur immobilier ?

Pour travailler en tant que chasseur immobilier, il est important d’acquérir toutes les compétences nécessaires. Sachez toutefois que bon nombre d’entre elles vont se développer directement avec l’expérience que vous allez accumuler sur le terrain. Voici sans doute l’essentiel à savoir pour réussir :

• Avant toute chose, il est important d’avoir une excellente connaissance du secteur géographique et des spécificités du marché immobilier local.
• Si vous disposez de connaissances supplémentaires dans le domaine du droit immobilier, vous pourrez apporter de précieux conseils à vos clients.
• Enfin, il est impératif de maîtriser l’art de la négociation commerciale et celle de nombreuses techniques de vente.

Au quotidien, il s’avère également important d’être à l’aise avec les réseaux sociaux, ainsi que les outils informatiques de manière plus globale. Parfois, la maîtrise d’une langue étrangère peut se révéler particulièrement bénéfique en fonction de votre secteur de prospection.

De plus, il est important d’être proactif afin de vous constituer rapidement un réseau. Si vous disposez d’un carnet d’adresses particulièrement solide, se composant aussi bien de professionnels que de particuliers, vous aurez plus de facilités à accéder à des biens qui ne sont pas encore sur le marché. Pour cela, il est impératif de disposer d’un excellent sens de l’écoute et d’un très bon sens relationnel. De cette façon, vous bâtissez une relation de confiance avec les vendeurs et les clients.

Astuce : une expérience personnelle d’achat immobilier constitue un véritable atout, car le professionnel éprouvera naturellement plus d’empathie pour ses clients et pourra mieux faire comprendre l’intérêt de recourir à ses services de chasseur d’appartements.

Quelles soft skills ou qualités personnelles faut-il avoir pour devenir chasseur immobilier ?

Pour être chasseur immobilier, il est indispensable de posséder les deux qualités suivantes :

• Avoir un excellent sens du contact, car dans le domaine de l’immobilier, il faut savoir que le relationnel demeure capital. Les chasseurs immobiliers sont, en effet, perçus comme des partenaires auprès des futurs acheteurs. D’où l’importance d’établir une relation de confiance en adoptant une attitude empathique, tout en demeurant systématiquement à l’écoute pour mieux comprendre leurs besoins.
• Faire preuve de pugnacité, pour trouver le bien qui correspond vraiment aux exigences de ses clients, en respectant leur secteur et leur budget pas toujours adapté. De ce fait, de nombreuses missions peuvent ressembler à un vrai parcours du combattant qui met votre ténacité à rude épreuve.

Quel est le salaire d’un chasseur immobilier ?

Contrairement à une personne salariée dans une entreprise, le chasseur immobilier travaille en tant qu’indépendant. Plus précisément en tant que dirigeant de son entreprise ou avec le statut d’auto entrepreneur. Dans ces conditions, il touche une commission par rapport aux ventes qu’il réalise. Il ne s’agit pas donc pas d’un salaire, mais d’une rémunération. En tant que débutant, il est possible de gagner environ 1.500 à 2.000 euros bruts par mois. Mais avec de l’expérience, cette rémunération peut assez facilement grimper à 5.000 euros bruts mensuels, voire bien plus.

Comme vous pouvez vous en douter, cette rémunération s’avère très variable, en fonction de l’investissement et des résultats. Mais il est indéniable qu’en début d’activité, le salaire ne sera pas très important, car il faut un temps minimum afin de se constituer un portefeuille de clients et de vous faire connaître.

Comment est fixée la rémunération d’un chasseur immobilier ?

Les honoraires d’un chasseur immobilier ne sont soumis à aucun encadrement légal. Chaque professionnel définit donc lui-même le montant de la commission qu’il applique à un bien. Toutefois, une réalité s’impose à tous les professionnels de l’immobilier : l’ obligation de résultat. Ce qui implique de réussir à mener un maximum de transactions immobilières à leur terme, donc de fixer un montant de commission raisonnable.

Pour un chasseur indépendant, le montant de la commission varie en fonction du réseau ou de l’agence avec laquelle il travaille. Globalement, le taux oscille entre 3 et 10 % du prix de vente. Ces honoraires sont encaissés par l’entreprise partenaire au moment de la finalisation de la transaction, laquelle reverse sa commission au chasseur immobilier, les jours suivants. Cette rémunération oscille généralement entre 60 et 95 % du montant de la commission fixée. Dans ce contexte, il s’agit d’une rémunération au pourcentage, mais la tarification au forfait est également possible, voire une rémunération mixte (part fixe + part variable).

Les commissions et le chiffre d’affaires d’un chasseur immobilier seront directement dépendants de sa capacité de travail, mais également de sa capacité à transformer un prospect en client. Impossible également de faire l’impasse sur la taille de son réseau, car le développement de cet élément reste essentiel pour le développement du chiffre d’affaires.

Les démarches pour créer son entreprise de chasseur immobilier

Tout entrepreneur souhaitant se lancer dans l’immobilier doit faire le choix d’un statut juridique, voire d’un régime fiscal et social afin de mener ses missions dans la légalité.

Le cas de la micro-entreprise

En soi, il ne s’agit pas d’un statut juridique, mais uniquement d’un régime social et fiscal. Ce régime ne concerne que les agents commerciaux immobiliers, c’est-à-dire des professionnels de l’immobilier ne détenant pas la carte professionnelle de transaction (carte T). L’activité d’agent immobilier ne peut être exercée sous ce statut juridique, car elle ne relève pas de la TVA immobilière. Cependant, ce statut d'auto-entrepreneur s’avère intéressant pour les chasseurs immobiliers mandataires, car il permet de bénéficier d’un régime particulièrement souple, avec une comptabilité et des démarches administratives simplifiées.

De plus, en choisissant ce régime, le chasseur immobilier (imposé que sur les bénéfices non-commerciaux, BNC) bénéficie d’un certain nombre d’avantages :

• un abattement forfaitaire de 34 % pour prendre en compte ses charges professionnelles au moment de déclarer ses revenus. Son imposition ne s’effectue donc que sur 66 % de son chiffre d’affaires.
• des cotisations sociales ne dépassant pas 22 % de son chiffre d’affaires.

Bon à savoir : toutefois, le régime de micro entreprise a ses limites. En effet, le chiffre d’affaires annuel s’avère plafonné et ne peut dépasser 72 600 euros annuels.

Le cas de l’entreprise individuelle

Encore une fois, il s’agit d’un statut juridique simplifié. Dans ce cas aussi, vous dirigez votre entreprise en votre nom propre, et n’avez donc pas de personnalité juridique. Néanmoins, vous bénéficiez d’une protection concernant votre patrimoine personnel avec une distinction entre vos biens personnels et professionnels, sans la nécessité de réaliser la moindre démarche administrative. En effet, depuis mai 2022, l’apparition du statut unique d’entrepreneur individuel remplace le statut d’EIRL et protège automatiquement le patrimoine personnel du dirigeant.

Qu’en est-il du type d’imposition ? Le chasseur immobilier entrepreneur individuel s’avère imposable selon le régime réel simplifié concernant l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux ou selon le même régime fiscal que la micro-entreprise. Du fait de son statut, il ne peut accéder à l’impôt sur les sociétés.

Quant à son régime social, le chasseur immobilier indépendant fait soit partie des travailleurs non salariés (TNS) soit des auto entrepreneurs. Dans le premier cas de figure, il est rattaché à la Sécurité sociale des indépendants. Un régime social synonyme de cotisations sociales moins importantes, mais se révélant moins protecteur que le régime général de la Sécurité sociale.

Le cas de l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée)

C’est un statut juridique similaire à celui de la SARL, sauf que le créateur de cette entreprise est seul. Sa responsabilité se limite uniquement aux apports qu’il a effectués au moment de la création de la structure. Avec ce statut, il bénéficie donc d’une protection efficace concernant son patrimoine personnel.

Ayant un statut de travailleur non salarié, l’entrepreneur en EURL voit les bénéfices de son entreprise soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Cependant, le gérant d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée se voit confronté à de nombreuses contraintes administratives avec des démarches plus importantes qu’un entrepreneur individuel, notamment au niveau de la création, la rédaction des statuts ou les dépôts de fonds. Et c’est également le même constat concernant sa gestion quotidienne bien plus pointilleuse.

Bon à savoir : le métier de chasseur immobilier mandataire ne peut, selon la loi, n’être exercé que par une personne physique. De ce fait, la création d’une société, telle que l’EURL, impliquant une personne morale distincte s’avère incompatible avec l’exercice de cette activité sous ces modalités.

Les indispensables pour exercer le métier de chasseur immobilier

Soumis à la loi Hoguet, le chasseur immobilier doit, pour exercer légalement son métier, respecter diverses obligations.

Être en possession d’une carte professionnelle et être immatriculé

Si vous travaillez en tant qu’agent immobilier, vous avez l’obligation de détenir la carte professionnelle et celle-ci est valable trois ans, d’où la nécessité de la renouveler régulièrement.

Mais pour exercer le métier de chasseur d’appartement, vous n’êtes pas obligé d’être détenteur de la carte T, la carte blanche de négociateur immobilier (aussi nommée attestation collaborateur) peut suffire. Pour l’obtenir, sollicitez le professionnel de l’immobilier qui vous accorde sa confiance afin qu’il en fasse la demande auprès de la Chambre du Commerce et de l’Industrie du département.

Détenir une assurance responsabilité civile professionnelle

En tant que chasseur immobilier, il est impératif de disposer de cette assurance. Celle-ci vous couvre en cas de dommages causés à des tiers au cours de votre activité.

Disposer d’une garantie financière

Si vous détenez les fonds de votre clientèle, une garantie financière s’impose. Elle est alors accordée par une assurance ou par la banque avec un montant minimum de 30.000 euros pour les deux premières années d’exercice, puis de 110.000 euros.

Remarque : un agent commercial chasseur immobilier sans carte T ne peut détenir de fonds.

Être en possession d’un mandat de recherche

Le mandat de recherche permet de confier la recherche immobilière à un chasseur. Obtenir la signature d’un tel mandat s’avère obligatoire pour permettre à un chasseur immobilier de mener sa mission, de la même manière qu’elle l’est pour un mandat de vente. Certaines mentions légales doivent impérativement être inscrites sur ce document pour le rendre valide.

Mais au fait, qu’est-ce qu’un chasseur immobilier ?

Le chasseur immobilier est avant tout un professionnel dans son domaine de prédilection qui devra rechercher le bien immobilier coup de cœur pour un client. Cela peut être un appartement, une maison, un immeuble, un local professionnel ou un terrain.

Ce métier se révèle donc assez différent de celui d’un agent immobilier. En effet, le chasseur est avant tout un spécialiste qui sera aux côtés de l’acquéreur afin de l’accompagner dans son projet immobilier.

Concrètement, le client accorde un mandat de recherche, lequel peut être exclusif ou non, à son chasseur immobilier. De ce fait, le chasseur immobilier se voit alors autoriser à effectuer ses démarches au nom du client.

Il se charge alors d’accompagner sa clientèle et de la guider pour que son projet de recherche prenne vie. Cet accompagnement se révèle complet, depuis la prospection jusqu’au passage chez le notaire afin de réaliser la signature de l’acte authentique.

Quelles sont les prestations du chasseur immobilier ?

Le métier de chasseur immobilier offre des missions variées et convient tout particulièrement aux personnes qui apprécient d’être sur le terrain. Parmi les prestations quotidiennes d’un chasseur immobilier, on retrouve :

• l’échange avec ses clients pour lui permettre de comprendre leurs besoins. Il s’agit d’une étude approfondie qui conduit à définir le projet immobilier, établir un cahier des charges. Une étape indispensable pour guider le chasseur immobilier dans ses recherches.
• des prestations de conseil afin de guider le client vers les bons interlocuteurs, notamment pour monter le volet financier du projet. En effet, le chasseur immobilier dispose d’un bon réseau, qui lui permet de pouvoir recommander d’autres professionnels. Parmi ceux-ci, des courtiers en immobilier.
• les missions de prospection et de pré-visites. Ces activités constituent le cœur du métier de chasseur immobilier et l’amènent à découvrir les biens immobiliers sur le marché qui correspondent le mieux aux souhaits de ses clients.
• la rédaction de comptes-rendus des biens visités afin de vérifier l’intérêt des clients et d’organiser de potentielles premières visites.
• des prestations de conseils pour formuler une offre (si le client souhaite se porter acquéreur), d’intermédiation (pour transmettre l’offre au propriétaire), de négociation (pour trouver un accord de prix entre les deux parties).

Enfin, le chasseur immobilier accompagne son client jusqu’à la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique.

Peut-on devenir chasseur immobilier dans le réseau Solution.immo ?

Avec ses 7 licences de marque, Solution.immo permet aux professionnels indépendants qui la rejoignent d’exercer de nombreux métiers immobiliers, dont celui de chasseur immobilier. La licence Chasseur.immo est, d’ailleurs, dédiée à cette activité.

Afin d’aider les mandataires immobiliers indépendants à monter en compétences et à atteindre leur objectif, Solution.immo les accompagne au quotidien avec diverses solutions :

• une formation d’intégration
• des visios d’accompagnement quotidiens
• des ateliers de prospection
• des vidéo e-learning…

Par ailleurs, elle met à disposition gratuitement les outils permettant aux chasseurs immobiliers de se lancer et d’exceller dans leurs missions :

• un kit de démarrage de communication (flyers, cartes de visites, panneaux)
• des outils professionnels (logiciels et applications) performants pour trouver des prospects et des biens, élaborer des mandats et les enregistrer, estimer des biens, valoriser leur e-réputation…

On comprend, dès lors, pourquoi les chasseurs immobiliers se sentent bien chez Solution.immo.