Après une année 2021 post-covid euphorique, 2022 marque le pas, avec un ralentissement du volume de transactions immobilières. Un recul qui s’explique notamment par le durcissement des conditions d’octroi du crédit et par l’inflation galopante. En 2023, de nouveaux changements en immobilier vont intervenir. Les taux d’emprunt continuent d’augmenter et les dispositions relatives aux passoires thermiques risquent d’entraîner la baisse des prix immobiliers dans l’ancien. Alors, quelles sont les perspectives et les tendances du marché immobilier en 2023 ? On fait le point !
Quel bilan pour l’immobilier en 2022 ?
Porté par des taux immobiliers encore très bas et la reprise des activités économiques en sortie de la crise sanitaire de la Covid-19, l’année 2021 avait été celle du record des ventes : 1.182 million de transactions enregistrées. Soit une hausse de + 15 % du volume par rapport à l’année. En 2022, le bilan est moins positif, et 2023 s’annonce aussi avec un recul attendu des ventes.
Diminution du nombre de ventes dans l’ancien en 2022
Selon les chiffres des Notaires de France et de l’INSEE, le volume de transactions recule de - 5.4 % sur un an, avec 1 133 000 de ventes enregistrées. Cela s’explique par la chute de production des crédits immobiliers (-36.4 % selon l’observatoire Crédit Logement / CSA), elle-même liée à l’inflation, à l’augmentation des taux immobiliers et au calcul trimestriel du taux d’usure.
Augmentation des taux d’intérêts en 2022
Entre janvier et décembre 2022, le taux immobilier moyen passe de 1.05 à 2.25 %. En raison de la guerre en Ukraine et de la reprise économique post-covid, l’inflation explose en France et en Europe.
Pour tenter de contenir l’inflation, la banque centrale européenne (BCE) a décidé d’augmenter ses taux directeurs tout au long de l’année. Le but est de durcir l’accès au crédit des particuliers et entreprises, pour ralentir l’activité économique et la progression de l’inflation.
Les banques qui empruntent de l’argent à la BCE dans le cadre de leurs opérations de refinancement voient ainsi le coût de l’argent progresser drastiquement. Et pour conserver leurs marges, elles doivent répercuter la hausse des taux directeurs sur le taux des prêts immobiliers.
Réduction de la capacité d’emprunt des acheteurs
Cette hausse des taux a pour conséquence la diminution de la capacité d’emprunt des acquéreurs, de l’ordre de 13 à 15 %. La surface achetable diminue ainsi de 4.5 %.
Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2023 ?
En 2022, les prix des logements anciens progressent de 4.2 %. Les prix de vente restent pour l’instant élevés, car les données de l’INSEE et des bases de données comme DVF (demande de valeurs foncières) sont en décalage de 6 mois par rapport aux réalités du marché immobilier. Il faut donc attendre le printemps 2023 pour une estimation immobilière plus fiable.
Nos agents immobiliers, qui réalisent des estimations immobilières et des avis de valeur sur le terrain, constatent certaines disparités en fonction des régions. Si Paris voit ses prix immobiliers se tasser à -6.1 % (avec correction de l’inflation), ceux de Marseille, par exemple, bondissent de 10.8 %.
C’est ainsi que selon les projections des notaires et de Crédit Logement CSA, la tendance devrait être baissière en 2023. Plusieurs facteurs plaident en faveur de ce scénario :
- La raréfaction de la demande, au regard de la hausse des taux d’emprunt et des difficultés pour obtenir un prêt immobilier (apport personnel exigé plus important, taux d’usure qui bloque…) ;
- La loi Climat et résilience, qui prévoit le gel des loyers puis l’interdiction à la location progressive des passoires thermiques : 13 % des bailleurs préfèrent revendre leurs biens immobiliers plutôt que d’entreprendre de coûteuses rénovations, ce qui augmentera l’offre.
Les acheteurs se trouveront donc en position de force pour négocier le prix de cession des appartements ou maisons. Un retournement du marché en 2023 ou un krach immobilier n’est toutefois pas à craindre. La pierre reste le support d’investissement préféré des Français, eu égard à sa résilience !
Les changements relatifs au prêt immobilier en 2023
Depuis 2022, il devient de plus en plus difficile de se voir accorder un crédit immobilier.
Les critères d’octroi du crédit immobilier se durcissent
Si pendant longtemps les dispositions du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) restaient indicatives, elles ont une portée obligatoire depuis 2022. C’est ainsi que les établissements prêteurs doivent :
- Respecter la limite du taux d’endettement à 35 % : ils peuvent y déroger pour 20 % de la production trimestrielle de crédits, en accordant la prioirté aux primo-accédants et à l’acquistion de la résidence principale ;
- Supprimer le calcul différentiel de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement : une mauvaise nouvelle pour les investisseurs locatifs ;
- Proposer une durée d’emprunt de 25 ans maximum.
Le changement d’assurance emprunteur à tout moment avec la loi Lemoine
Enfin une bonne nouvelle : l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. Elle permet de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalités. Grâce à cette mesure, qui introduit plus de concurrence sur le secteur assurantiel, les propriétaires et bailleurs peuvent réaliser des économies de plusieurs milliers d’euros sur le coût de l’assurance.
Cette loi prévoit également :
- La suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 euros ;
- La réduction du délai du droit à l’oubli de 10 à 5 ans ;
- L’extension du droit à l’oubli à l’hépatite C, et à terme, à d’autres pathologies.
La diminution du taux d’assurance permet enfin de réduire le taux annuel effectif global (TAEG) et :
- De rester sous la barre des 35 % d’endettement ;
- De contourner les écueils relatifs au taux d’usure.
Reconduction du PTZ jusqu’à fin 2023
Autre bonne nouvelle, le prolongement du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023. Accordé sous conditions de ressources, ce prêt sans intérêts peut atteindre 40 % du financement de l’opération en zones tendues.
Évolution des taux et durée des crédits immobiliers en 2023
Si 2022 a été la première année de remontée des taux d’emprunt depuis presque 10 ans, 2023 verra cette tendance s’accentuer.
L’augmentation du taux moyen de l’emprunt immobilier : perspectives en 2023
La BCE a d’ores et déjà programmé plusieurs hausses de ses taux directeurs sur l’année 2023. L’observatoire Crédit Logement CSA constate qu’en janvier 2023, le taux d’emprunt moyen s’établit à 2.52 %.
En parallèle, l’inflation devrait stagner autour de 6 % en 2023, avant de redescendre vers les 2 %.
C’est ainsi que les taux d’emprunt devraient augmenter à 2.85 % sur l’année 2023, avec un pic à 3 % au T4. Ils devraient ensuite redescendre au fil de l’année 2024, de 2.45 % à 2.20 %.
L’augmentation de la durée d’emprunt sur 2023
C’est une tendance de fond dans l’immobilier : la hausse continue de la durée d’emprunt. Au quatrième trimestre 2022, la durée de remboursement moyenne s’établit à 246 mois (263 mois pour un achat immobilier dans le neuf, 258 pour une accession dans l’ancien).
Cette augmentation de la durée vise à compenser le plafonnement du taux d’effort à 35 %, le montant de l’apport personnel exigé et la hausse des prix immobiliers sur 2022. Elle va se poursuivre en 2023.
La révision mensuelle du taux de l’usure en 2023
Le taux d’usure désigne le TAEG au-delà duquel les établissements de crédit ont interdiction de prêter de l’argent. Aussi appelé taux usuraire, il a pour objectif d’empêcher les banques d’exiger un taux immobilier trop élevé, qui mettrait les emprunteurs en situation potentielle de surendettement.
Le taux nominal en progression constante tend à se rapprocher du taux d’usure, voire à le dépasser, ce qui entraîne nombre de refus de crédits immobiliers. C’est ce que l’on appelle l’effet ciseau du taux d’usure.
Autre problème du taux d’usure : il était révisé chaque trimestre, en décalage donc avec les réalités du marché bancaire. C’est ainsi qu’entre février et juin 2023, le taux d’usure sera recalculé chaque mois par la Banque de France.
Les changements relatifs aux impôts locaux en 2023
Autre changement à prévoir dans l’immobilier en 2023 : la suppression de la taxe d’habitation pour tous, et l’augmentation de la taxe foncière. Zoom sur cette nouvelle fiscalité !
Disparition de la taxe d’habitation
Amorcée en 2018, la suppression de la taxe d’habitation s’effectue en plusieurs étapes. Y restaient assujettis les contribuables les plus aisés. Cet impôt local tire définitivement sa révérence en 2023. Mais cette bonne nouvelle est contrebalancée par une mauvaise !
À savoir : les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants continueront à payer cette taxe, dès lors que les logements sont suffisamment meublés pour être habitables.
Augmentation de la taxe foncière pour la résidence principale et la résidence secondaire
La taxe d’habitation qui disparaît représente un manque à gagner pour les collectivités locales. Pour continuer à financer les services publics qu’elles assument, certaines communes ont donc décidé d’augmenter leur taux de prélèvement sur la taxe foncière. À Paris, par exemple, il progressera de 52 % en 2023.
En parallèle, la valeur locative cadastrale, qui sert de base de calcul à la taxe foncière, est indexée sur l’inflation. À la clé, une augmentation de 7 % des taxes foncières sur 2023.
À savoir : En 2023, la taxe sur les logements vacants (TLV) est étendue aux communes en tension locative, même les plus petites, et son taux est revalorisé à 17 %.
Les modifications de l’immobilier en 2023 pour les propriétaires bailleurs
Les investisseurs en immobilier locatif verront aussi leur fiscalité s’alourdir. Des changements majeurs relatifs notamment à la performance énergétique interviennent dès 2023.
La réduction de la réduction d’impôt loi Pinel
Reconduit en 2023 et jusqu’à fin 2024, le dispositif de défiscalisation Pinel connaît aussi des bouleversements importants. Succédant à la loi Duflot en 2014, la loi Pinel accorde aux investisseurs bailleurs une réduction d’impôt s’ils achètent un bien immobilier pour le mettre en location pendant une durée d’au moins 6 ans.
Jusqu’à fin 2022, le montant de la réduction était de :
- 12 % en contrepartie d’un engagement de location de 6 ans ;
- 18 %, pour une location obligatoire de 9 ans ;
- 21 % pour une location de 12 ans.
Dès 2013, le taux de réduction d’impôt Pinel diminue à :
- 10.5 % en contrepartie d’un engagement de location de 6 ans ;
- 15 %, pour une location obligatoire de 9 ans ;
- 17.5 % pour une location de 12 ans.
La diminution du taux de réduction Pinel se poursuivra en 2024 comme suivant :
- 9 % en contrepartie d’un engagement de location de 6 ans ;
- 12 %, pour une location obligatoire de 9 ans ;
- 14 % pour une location de 12 ans.
Toutefois, vous pouvez conserver les taux de réduction de 2022 si vous optez pour le Pinel + ou super Pinel.
Vous devez investir dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui atteint un certain niveau de performance énergétique et de confort. Le logement doit ainsi disposer d’une superficie minimum et d’un extérieur.
À savoir : pour investir en dispositif Pinel, vous devez respecter de nombreuses conditions relatives au plafonnement des loyers, des ressources des locataires, à la location (location nue à titre de résidence principale uniquement…). Les plafonds de ressources des locataires et le plafond de loyers vont changer en 2023.
La législation sur les passoires énergétiques
La loi Climat et Résilience met la rénovation énergétique au cœur des changements immobiliers de 2023 et des années à venir. Les contraintes vont devenir de plus en plus fortes pour les logements énergivores.
Le diagnostic de performance énergétique opposable
Le DPE mesure la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre des logements collectifs et individuels. Il doit obligatoirement être réalisé avant la mise en vente ou la mise en location d’un bien immobilier.
Le DPE a connu de profonds changements en 2021 et 2022. Le nouveau DPE repose ainsi sur des standards de calcul énergétique harmonisés. Mais surtout, il devient opposable.
En d’autres termes, l’acheteur ou le preneur d’un logement peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si celui-ci a transmis de fausses informations ou si le DPE est erroné.
Le calendrier du gel et de l’interdiction à la location des passoires thermiques
Est considéré comme une passoire énergétique le logement classé en étiquette F ou G par le DPE. La loi Climat et Résilience considère qu’ils ne remplissent pas le critère de décence des logements.
Pour inciter à la rénovation énergétique du parc résidentiel et locatif, l’État prévoit :
- Depuis le 25 août 2022 : le gel des loyers des passoires thermiques. Les bailleurs ne peuvent plus réviser le montant des loyers ;
- Dès le 1er janvier 2023 : l’interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ;
- Dès le 1er avril 2023 : les propriétaires de passoires thermiques devront réaliser un audit énergétique en plus du DPE si celui-ci classe le logement comme passoire thermique ;
- Dès 2025 : les logements classés G ne pourront plus être loués ;
- Dès 2028 : l’interdiction de location concernera les logements classés F ;
- Dès 2034 : il ne sera plus possible de louer un logement classé E.
Le plafonnement de l’indice de révision des loyers
Le pouvoir d’achat des ménages est rudement malmené par l’inflation. Pour limiter l’impact sur le budget des Français, une loi entrée en vigueur en août 2022 et applicable jusqu’au 30 juin 2023 prévoit l’instauration d’un bouclier loyer.
Chaque année, les propriétaires bailleurs peuvent réviser le montant des loyers en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Celui-ci varie en fonction de l’évolution des prix à la consommation relevés par l’INSEE, qui a été très forte en 2022 et continuera à progresser en 2023, du fait de l’inflation. C’est ainsi que la hausse de l’IRL est limitée à :
- 3,5 % en métropole ;
- 2 % en Corse ;
- 2,5 % en Outre-mer.
À savoir : la même loi revalorise le montant des aides au logement de 3.5 %.
L’extension de l’encadrement des loyers à plusieurs communes
En 2022, l’encadrement des loyers concernait 24 communes comme Paris, Lille, Montpellier, Villeurbanne et Bordeaux. Ce dispositif vise à rendre plus abordable le marché locatif dans les zones en tension foncière. En 2023, il est étendu à Marseille. D’autres communes, qui ont fait la demande pour l’encadrement des loyers, pourraient aussi être concernées.
À savoir : dès 2023, la ville de Paris met à la disposition des locataires une plateforme où signaler les loyers abusifs.
Les nouveautés concernant la rénovation énergétique
Si la loi Climat et Résilience met bon nombre d’obligations à la charge des propriétaires quant à la rénovation thermique de leurs logements, elle prévoit aussi l’octroi d’aides financières.
La réalisation d’un audit énergétique
On l’a dit un peu plus haut, les logements classés en étiquette D à G ou présentant une consommation énergétique primaire d'au minimum 331 kilowattheures par m² et par an feront l’objet d’un audit énergétique avant leur vente.
L’audit devra être réalisé par un auditeur ou diagnostiqueur professionnel, certifié RGE (reconnu garant de l’environnement) ou qui dispose de la qualification OPQIBI.
L’audit comportera une liste de travaux recommandés, ainsi que :
- Leur montant estimé ;
- L’estimation des économies d’énergie attendue ;
- Les aides financières possibles.
L’augmentation des primes financières pour la rénovation énergétique
L’État soutient la rénovation énergétique avec un certain nombre d’aides financières comme :
- MaPrimeRénov’ : versée aux propriétaires occupants et bailleurs, elle a vu son montant progresser de 100 millions d’euros dans la loi de finances pour 2023. En revanche, elle ne peut plus servir à financer des chaudières à gaz THPE (très haute performance énergétique). Pour certaines rénovations, le propriétaire doit faire appel à un accompagnateur Rénov’ de l’organisme Anil. C’est par exemple le cas des ménages aux ressources très modestes qui demandent MaPrimeRénov’ Sérénité ;
- Des bonus en cas d’atteinte d’un label BBC ou de sortie de passoire thermique ;
- La TVA au taux réduit à 5.5 % ;
- Les aides des fournisseurs d’énergie (certificats d’économie d’énergie – CEE)
- Le dispositif Loc’Avantages : il propose une subvention aux travaux pour rénover les logements énergivores. Elle prend la forme d’une réduction d’impôt, à condition de louer le bien à des ménages modestes à un loyer très inférieur à celui du marché ;
- Le dispositif Denormandie : il prévoit une réduction d’impôt de 12 à 21 %, en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation énergétique et d’une mise en location de 6, 9 ou 12 ans.
Le cumul MaPrimeRénov et éco-PTZ
De nombreuses aides financières sont cumulables entre elles. Petite révolution en 2023 : certaines banques mettent en place un parcours simplifié pour cumuler MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ.
Rappelons que l’éco-PTZ est un prêt sans intérêts accordé sur 15 ans maximum, pour effectuer des travaux de rénovation énergétique. Son montant peut atteindre 50 000 euros.
Aujourd’hui, le propriétaire n’est plus obligé de procéder à deux demandes distinctes pour ces aides. L’éco-PTZ lui est attribué par les banques partenaires dès lors qu’il a obtenu un accord pour MaPrimeRénov’.
Augmentation du déficit foncier pour les passoires énergétiques
Bien connu des investisseurs locatifs fortement fiscalisés, le déficit foncier permet de réduire son revenu global. Sous condition d’être assujettis au régime réel d’imposition des revenus fonciers (location vide), l’investisseur peut déduire un certain nombre de charges, dont les dépenses de rénovation énergétique.
Si les charges s’avèrent supérieures aux revenus fonciers, alors l’investisseur dégage un déficit foncier. Celui-ci est déductible à hauteur de 10 700 euros an du revenu global (hors intérêts d’emprunt, déductible dans la catégorie des revenus fonciers).
L’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté sur le revenu global pendant 6 ans ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans (pour la part provenant des intérêts d’emprunt ou d’un déficit supérieur à 10 700 euros).
Depuis le 5 novembre 2022 et jusqu’au 31 décembre 2025, le montant du déficit imputable sur le revenu global est porté à 21 400 euros (il est doublé) si les travaux de rénovation énergétique permettent de passer d’une classe E à G à une classe A à C.
L’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de 15 ans
La copropriété n’échappe pas à la transition écologique. C’est ainsi que le syndicat de copropriétaires doit établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Il vise à planifier les travaux nécessaires pour entretenir et améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
À compter du 1er janvier 2023, les immeubles de plus de 200 lots doivent mettre en place le projet de PPT.
Ce qu’il faut retenir
- Les conditions d’obtention du crédit immobilier se durcissent depuis 2022 : respect du taux d’endettement de 35 %, apport personnel obligatoire plus élevé
- Les taux immobiliers vont continuer d’augmenter durant toute l’année 2023, pour atteindre 3 % au quatrième trimestre, ce qui réduit la capacité d’achat des emprunteurs
- La révision du taux d’usure s’effectue tous les mois en 2023, contre chaque trimestre en 2022
- Le nombre de ventes diminue en 2022, tendance qui devrait se poursuivre en 2023
- Les prix de vente des logements devraient baisser, du fait de la diminution de la demande, des difficultés d’obtention d’un prêt immobilier et de la loi sur les passoires thermiques
- La taxe d’habitation est supprimée pour la résidence principale mais reste applicable sur les résidences secondaires suffisamment meublées pour être habitables
- La taxe foncière et la taxe sur les logements vacants augmentent
- La réduction d’impôt Pinel diminue, sauf à respecter les conditions du super Pinel
- La législation sur les passoires thermiques se durcit, avec le gel des loyers puis l’intediction progressive à la location
- L’indice de révision des loyers (IRL) est plafonné en 2023
- L’encadrement des loyers s’étend à Marseille
- Les primes financières à la rénovation énergétique sont plus facilement cumulables
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