Tout savoir sur la fiscalité et l’imposition de l’agent commercial immobilier

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La fiscalité de l’agent commercial immobilier comprend l’impôt sur le revenu, des taxes (TVA et CFE) et des charges ou cotisations sociales. 

Les modalités d’imposition varient en fonction du statut que le professionnel de l’immobilier choisit pour exercer son activité : auto-entrepreneur ou entrepreneur individuel. Le premier se voit appliquer le régime micro-BNC, le second, celui de la déclaration contrôlée.

Table des matières

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    La fiscalité de l’agent commercial immobilier comprend l’impôt sur le revenu, des taxes (TVA et CFE) et des charges ou cotisations sociales. Les modalités d’imposition varient en fonction du statut que le professionnel de l’immobilier choisit pour exercer son activité : auto-entrepreneur ou entrepreneur individuel. Le premier se voit appliquer le régime micro-BNC, le second, celui de la déclaration contrôlée.

    Qu’est-ce qu’un agent commercial immobilier ?

    Un agent commercial immobilier met en relation les vendeurs et acquéreurs, bailleurs et locataires pour leur permettre de réaliser leurs transactions immobilières dans les meilleures conditions. 

    L’agent les accompagne à chaque étape de la vente ou de la location, de la rédaction de l’annonce immobilière à la signature de l’acte notarié ou du bail, en passant par l’estimation immobilière ou encore les visites.

    Aussi appelé mandataire immobilier, l’agent commercial a pour spécificité d’être en contrat avec une agence immobilière. Pour autant, il n’est pas salarié mais indépendant. 

    L’agent commercial doit se rattacher à un réseau car contrairement à l’agent immobilier, il ne dispose pas de la carte professionnelle (carte T). En effet, il n’a pas suivi d’études ou ne possède pas une formation professionnelle salariée assez longue pour l’obtenir.

    À la place, l’agent commercial est titulaire d’une attestation de collaborateur. Elle lui permet d’exercer ses missions pour le compte d’une agence immobilière. En contrepartie, il perçoit une rétrocession de commission de la part de l’agence, lorsqu’il mène à bien une transaction immobilière.

    À savoir : comme il ne possède pas la carte T, l’agent commercial immobilier ne peut pas donner de conseils juridiques ni rédiger d’avant-contrats (compromis de vente ou promesse de vente). La loi Hoguet de 1970 réserve expressément cette mission aux agents immobiliers.

    Quelle imposition pour une activité d’agent commercial immobilier ?

    La fiscalité de l’agent commercial immobilier comprend l’impôt sur le revenu, les charges sociales, la CFE et la TVA. Les modalités d’imposition varient en fonction du statut choisi : auto-entrepreneur ou entrepreneur individuel.

    BIC ou BNC : quelle différence ?

    L’acronyme BIC signifie bénéfices industriels et commerciaux. L’acronyme BNC, bénéfices non commerciaux. Les BIC et les BNC constituent deux des catégories composant le revenu global imposable, aux côtés par exemple des revenus fonciers, des salaires et des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

    Lorsque vous exercez une activité commerciale, comme la vente de marchandises, les revenus encaissés sont considérés comme des BIC. À l’inverse, lorsque vous exercez une activité libérale (réglementée ou non) ou non commerciale, vous dégagez des BNC.

    Le Code général des impôts dispose que l’agent immobilier, qui possède la carte professionnelle, est assimilé à un agent d’affaires. Lequel exerce une activité commerciale réglementée et perçoit donc des BIC.

    À l’inverse, le mandataire immobilier, qui ne dispose pas de la carte T, est un intermédiaire entre une agence immobilière et des clients. Il n’est pas agent d’affaires, mais professionnel libéral. Les revenus qu’il perçoit relèvent en conséquence de la catégorie des BNC.

    L’impôt sur le revenu de l’agent commercial immobilier

    Les BNC que vous percevez, sont, comme l’ensemble de vos autres revenus, taxés à l’impôt sur le revenu. Selon le statut que vous avez choisi, vous serez taxé :

    • Au régime micro-fiscal : applicable jusqu’à un certain montant de chiffre d’affaires, il prévoit un abattement sur le montant de vos BNC, avant imposition à l’IR ;
    • Au versement libératoire : il prend la forme d’un pourcentage applicable sur le CA encaissé, qui tient lieu d’impôt sur le revenu ;
    • Au régime de la déclaration contrôlée : vous pouvez déduire vos charges réelles de vos BNC bruts. Le BNC net est ensuite ajouté à vos autres revenus, puis taxés dans votre tranche marginale d’imposition.

    Les charges sociales de l’agent commercial en immobilier

    Petite nuance sémantique : on parle de charges sociales lorsque vous exercez votre activité en tant que micro-entrepreneur, et de cotisations sociales pour l’entrepreneur individuel.

    En micro-entreprise, les charges sociales sont calculées sur le chiffre d’affaires encaissé.

    En entreprise individuelle, les cotisations sociales représentent un pourcentage du bénéfice imposable net.

    La CFE de l’agent commercial en immobilier

    Toute personne qui exerce une activité indépendante est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Néanmoins, vous en êtes exonéré lors de l’année de création de votre entreprise.

    Le montant de la CFE dépend notamment du lieu d’implantation de l’entreprise, avec un minimum autour de 200 euros.

    La TVA de l’agent commercial en immobilier

    En régime de la micro-entreprise, vous êtes normalement en franchise en base de TVA. En d’autres termes, vous n’en facturez pas ni n’en déduisez. Toutefois, vous pouvez en être redevable si vous excédez les seuils de TVA, ou sur option volontaire.

    En entreprise individuelle, vous avez le choix entre facturer de la TVA, ou rester en franchise en base, tant que vous n’excédez pas certains seuils.

    Zoom sur la fiscalité de l’agent commercial auto-entrepreneur

    On vous rappelle que la fiscalité de l’agent commercial comprend l’impôt sur le revenu et les charges sociales.

    Quelle imposition pour l’agent commercial immobilier auto-entrepreneur ?

    Généralement, vous êtes taxé selon les modalités du régime micro-fiscal. Toutefois, en dessous d’un certain chiffre d’affaires, vous pouvez opter pour le versement libératoire.

    Le régime micro-fiscal de l’agent commercial immobilier auto-entrepreneur (micro-BNC)

    Le régime micro-fiscal est réservé à la micro-entreprise. Pour y avoir droit, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires.

    Jusqu’au 31 décembre 2022, le plafonnement du chiffre d’affaires était fixé à 72 600 euros. La loi de finances pour 2023 l’a rehaussé à 77 700 euros.

    Le régime micro-fiscal prévoit un abattement sur le chiffre d’affaires déclaré, pour tenir compte de vos charges professionnelles. Il s’élève à 34 % pour les activités générant des BNC. Après abattement, vous obtenez votre BNC net.

    Le BNC net est ensuite ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal de référence, puis imposé à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).

    À savoir : le paiement de l’IR s’effectue par prélèvement à la source.

    Le versement libératoire à l’impôt sur le revenu

    Avec le versement libératoire, vous payez dans le même temps votre IR et vos charges sociales. Il prend la forme d’un pourcentage applicable au CA encaissé, qui représente l’impôt sur le revenu. Ce pourcentage est fixé à 2.2 % en 2023. Bien entendu, vous ne profitez pas de l’abattement du régime micro-fiscal !

    Pour prétendre au versement libératoire, vous devez respecter des conditions de ressources. Votre revenu fiscal de référence ne doit pas par exemple dépasser 26 070 euros si vous êtes célibataire sans enfant.

    Les charges sociales pour l’agent commercial auto-entrepreneur 

    Le régime micro-social de l’auto-entreprise prévoit une taxation aux charges sociales à hauteur de 21.2 % du CA encaissé (22 % en 2022).

    À savoir : si votre chiffre d’affaires est de 0, vous n’avez pas de charges sociales ni d’impôt sur le revenu à payer, mais vous devez quand même procéder à la déclaration.

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    Zoom sur la fiscalité de l’agent commercial entrepreneur individuel

    L’agent commercial entrepreneur individuel peut choisir le régime de la micro-entreprise pour l’imposition sur le revenu et les charges sociales. Dans cette hypothèse, reportez-vous au paragraphe précédent.

    Si vous optez pour le régime réel d’imposition, alors vous vous verrez appliquer les modalités de la déclaration contrôlée. Il en va de même pour le micro-entrepreneur qui dépasse le plafond de CA de 77 700 euros. 

    Quelle imposition pour l’agent commercial immobilier entrepreneur individuel ?

    Le régime de la déclaration contrôlée prévoit une taxation des BNC sur la feuille d’impôt de l’entrepreneur. Il est imposé sur le bénéfice imposable, déduction faite des charges supportées par l’entreprise.

    La déductibilité des charges est encadrée. Par exemple, les charges doivent être en lien avec l’exploitation, ne pas être excessives, pouvoir être justifiées par une facture. Peuvent notamment être déduits les frais de déplacement, les frais de repas, les frais de publicité…

    Une fois le bénéfice net calculé, celui-ci est ajouté aux autres sources de revenus du foyer puis taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si le résultat est déficitaire, ce déficit viendra s’imputer sur le revenu global. Ce qui peut conduire à une diminution ou à un effacement de la taxation à l’IR !

    Les charges sociales pour l’agent commercial entrepreneur individuel 

    Comme l’auto-entrepreneur, l’entrepreneur individuel est considéré comme un travailleur non-salarié (TNS). Pour avoir droit à un minimum de protection sociale (maladie, retraite…), il doit verser des cotisations sociales.

    Le montant des cotisations sociales est calculé sur la base du bénéfice net, et en représente environ 44 %.

    Contrairement à l’auto-entrepreneur, qui ne paie pas de charges sociales s’il n’encaisse pas de CA, l’entrepreneur individuel doit verser chaque année des cotisations sociales minimales à l’Urssaf (1045 euros en 2023).

    Quels sont les différents statuts de l’agent commercial immobilier ?

    Contrairement à l’agent immobilier, qui doit obligatoirement exercer son activité sous la forme d’une société commerciale, l’agent commercial immobilier doit se lancer en nom propre.

    Les statuts de l’agent commercial immobilier 

    L’exercice de l’activité en nom propre s’effectue sous la forme de deux statuts juridiques : l’auto-entreprise (devenue micro-entreprise en 2016) ou l’entreprise individuelle. 

    Dans les deux cas, les patrimoines personnel et professionnel sont séparés. L’agent est responsable de ses dettes seulement sur son patrimoine professionnel.

    • Le statut d’auto-entreprise : il s’agit en réalité d’un régime micro-social et micro-fiscal applicable à l’entreprise individuelle, et non d’un statut à part entière. La micro-entreprise offre divers avantages comme une comptabilité simplifiée, grâce à laquelle vous devez simplement tenir à jour un livre de recettes et de dépenses. Les charges sociales sont calculées sur le CA encaissé, l’impôt sur le revenu, sur le bénéfice après abattement ;
    • Le statut d’entreprise individuelle : il permet de tenir compte des charges professionnelles réelles pour calculer le bénéfice imposable. Si votre résultat est déficitaire, il peut vous permettre de diminuer votre revenu global imposable, et ainsi, votre imposition totale. Les cotisations sociales sont calculées sur le revenu imposable. 

    Que vous optiez pour l’un ou pour l’autre de ces statuts, vous serez considéré comme un travailleur non-salarié (TNS). À ce titre, vous serez affilié à la Caisse primaire d’assurance maladie et vous avez droit, sous conditions de cotisations, à des prestations de Sécurité sociale (indemnités journalières pour maladie, pension de retraite…).

    Comment choisir son statut pour devenir agent commercial immobilier ?

    Pour choisir votre statut pour être agent commercial immobilier, vous devez tenir compte :

    • De vos connaissances en comptabilité : en micro-entreprise, on l’a vu, elle est très simple à tenir. À l’inverse, en entreprise individuelle (EI), vous devez tenir une comptabilité de trésorerie, avec des livres comptables obligatoires ;
    • Du chiffre d’affaires que vous pensez réaliser : on verra plus bas qu’il est plafonné en micro-entreprise ;
    • De la détermination du bénéfice imposable : avec le régime de la déclaration contrôlée (EI), il faut déduire les charges réelles pour obenir le bénéfice imposable. Avec le régime micro-fiscal, vous ne pouvez pas déduire de charges, mais bénéficiez à la place d’un abattement. À voir ce qui est le plus pertinent en fonction du taux d’imposition de votre foyer fiscal ;
    • De votre protection sociale : elle dépend du versement de charges ou de cotisations sociales. En micro-entreprise, si vous ne percevez pas de CA, vous ne payez pas de charges sociales, et ne cotiserez pas par exemple pour la retraite.

    Quelles sont les limites du statut de micro-entrepreneur ?

    La micro-entreprise présente quelques inconvénients :

    • Vous ne pouvez pas déduire vos charges : si celles-ci sont supérieures à l’abattement, vous serez perdant ;
    • Si vous avez plus de charges que de bénéfices, ce déficit n’est pas imputable sur le revenu global. L’auto-entreprise ne permet donc pas de faire de l’optimisation fiscale ;
    • Les charges sociales ne sont pas calculées sur les bénéfices, mais sur le chiffre d’affaires encaissé. Or le CA est toujours supérieur aux bénéfices imposables ;
    • Pour conserver le bénéfice du régime micro, vous devez respecter le plafond de CA à 77 700 euros.

    Quels sont les inconvénients de l’entreprise individuelle ?

    L’entreprise individuelle présente elle aussi des inconvénients :

    • Vous devez tenir une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat, sauf à la confier à un expert-comptable. Ce qui a un coût ! ;
    • Vous devez verser des cotisations sociales en année N, puis celles-ci seront régularisées l’année suivante, en fonction du bénéfice réalisé. Ce différé peut causer quelques problèmes de trésorerie en N+1 !

    Comment déclarer ses revenus d’agent commercial en immobilier ?

    Les modalités de déclaration des bénéfices varient selon le statut choisi.

    La déclaration des revenus de l’agent commercial immobilier auto-entrepreneur

    Vous devez déclarer le montant des BNC bruts sur la déclaration complémentaire de revenu n°2042-C Pro, au moment où vous recevez votre avis d’imposition. C’est le fisc qui applique l’abattement forfaitaire et calcule le montant de votre imposition.

    La déclaration des revenus de l’agent commercial immobilier entrepreneur individuel

    Vous avez un peu plus de paperasse à faire pour déclarer les recettes en entreprise individuelle. Vous devez ainsi remplir :

      • Le formulaire n° 2042 C pro, rubrique « régime de la déclaration contrôlée »
      • Le Cerfa n°2035 de résultat des BNC ;
    • L’annexe n° 2035 A et l'annexe n° 2035 B.

    Vous devez procéder à la déclaration au deuxième jour ouvré suivant le premier mai.

    Comment devenir agent commercial immobilier ?

    Pour devenir agent immobilier, vous devez d’abord signer un contrat de mandat avec une agence immobilière ou un réseau de mandataires comme Solution.immo. Celui-ci remplira une demande d’habilitation de collaborateur, qu’il renverra à la chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente.

    À savoir : l’attestation de collaborateur sera attribuée seulement si le mandataire immobilier peut justifier d’un minimum de connaissances sur le secteur immobilier. Ce sera le cas s’il suit la formation initiale proposée par le réseau ou l’agence.

    Souscrire une assurance RC Pro d’agent commercial immobilier

    Tous les professionnels de l’immobilier doivent obligatoirement souscrire une assurance responsabilité professionnelle, pour se protéger contre les dommages qu’ils causent aux tiers et aux clients.

    Vous devez présenter l’attestation d’assurance pour pouvoir vous immatriculer comme agent commercial immobilier.

    S’enregistrer au RSAC

    Comme le prévoit la loi Hoguet et le décret de 1972, l’agent commercial immobilier doit s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Pour ce faire, il doit remplir le formulaire Cerfa AC0. 

    L’agent adressera ce formulaire au greffe du tribunal de commerce, accompagné des justificatifs suivants :

    • Une copie d’une pièce d’indentité ;
    • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
    • Un justificatif de domicile de moins de trois mois.

    À savoir : comme il procède à la création d’une société et non d’une entreprise, l’agent immobilier ne s’inscrit pas au RSAC mais au RCS (registre du commerce et des sociétés).

    Si votre dossier est complet, le greffe du tribunal de commerce vous adressera votre extrait Kbis, qui mentionne votre numéro SIEN. Félicitations, vous êtes enfin agent commercial dans l’immobilier !

    Ce qu’il faut retenir

    • L’agent commercial immobilier peut exercer son activité sous le statut d’auto-entrepreneur ou d’entrepreneur individuel
    • La fiscalité de l’agent commercial immobilier varie en fonction du statut. Toutefois, il est toujours taxé à l’impôt sur le revenu et doit payer des cotisations ou charges sociales
    • L’agent commercial immobilier auto-entrepreneur relève du régime micro-fiscal ou peut opter, sous conditions de ressources, pour le versement libératoire. Il paie des charges sociales, qui représentent 22 % de son CA encaissé
    • L’agent commercial immobilier entrepreneur individuel paie de l’IR dans la catégorie des BNC, après déduction des charges. Il paie des cotisations sociales, qui représentent environ 44 % du BNC imposable.

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    Foire aux Questions

    Quel est le régime fiscal d’un agent commercial immobilier ?

    Le régime fiscal de l’agent commercial immobilier est toujours l’impôt sur le revenu, jamais l’impôt sur les sociétés. Toutefois, les modalités d’imposition varient en fonction de son statut. L’agent auto-entrepreneur a le choix entre le versement libératoire et le régime micro-fiscal. L’agent entrepreneur individuel est taxé au régime de la déclaration contrôlée.

     

    Quelles sont les charges d’un agent commercial ?

    Un agent commercial paie des charges sociales. S’il opte pour l’auto-entreprise, il est taxé à hauteur de 22 % de son CA encaissé. S’il choisit l’entreprise individuelle, les cotisations sociales représentent environ 44 % du BNC imposable. Les autres charges sont prises en compte dans l’abattement de la micro-entreprise ou au réel en EI.

    Quel est le meilleur statut pour un agent commercial ?

    Pour démarrer l’activité, l’auto-entreprise est un bon choix, car elle est simple et facile à gérer. Une fois les plafonds atteints, ou en phase de développement, mieux vaut choisir l’entreprise individuelle, qui ne prévoit pas de plafond de CA et permet de déduire les charges pour leur montant réel.

    Agent commercial immobilier : BIC ou BNC ?

    L’agent commercial immobilier, même s’il exerce une activité de prestations de services commerciales, relève du régime des BNC (bénéfices non commerciaux). En effet, il n’est pas agent immobilier titulaire de la carte T, mais intermédiaire entre l’agent et le client. À ce titre, le CGI l’assujettit aux BNC.

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