Métier d’agent commercial immobilier : statut et salaire

Quelles sont les différences entre agent commercial et agent immobilier ?

L’agent immobilier peut être salarié d’un réseau, ce qui n’est pas le cas d’un agent commercial. Statut, diplôme, activité : on passe en revue les différences entre ces deux professionnels de l’immobilier.

Différence de statut entre agent immobilier et agent commercial

L’agent immobilier exerce une profession réglementée. Il est d’ailleurs le seul à pouvoir utiliser cette appellation. 

L’agent immobilier doit forcément créer une société ou une entreprise individuelle. Cette société ne sera pas immatriculée au RSAC, mais au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La carte professionnelle de l’agent immobilier

Si l’agent commercial peut se lancer avec une attestation de collaborateur, l’agent immobilier doit forcément obtenir une carte T. Pour cela, il doit au choix :

• Suivre des études dans l’immobilier, au minimum un bac, suivi de 3 ans d’expérience comme agent immobilier salarié ;
• Justifier d’une expérience de 10 ans sur le secteur de l’immobilier, ou de 4 ans en tant que cadre en immobilier.

Les missions de l’agent immobilier

Si certaines missions sont communes aux deux professions, seul l’agent immobilier peut :

• Donner des conseils juridiques à ses clients ;
• Rédiger un compromis de vente ;
• Percevoir des fonds de la part de ses clients, à condition qu’il dispose d’une garantie financière.

Quelles sont les missions de l’agent commercial ?

Le rôle de l’agent immobilier est très varié. Il est amené à exécuter de nombreuses missions comme :

• L’estimation du prix de vente : elle est essentielle pour que la vente se fasse rapidement et pour que le vendeur empoche la meilleure plus-value possible ;
• La rédaction et la publication des annonces immobilières : l’agent doit rédiger une annonce attractive pour retenir l’attention des candidats et sélectionner les canaux sur lesquelles la diffuser ;
• L’organisation des visites ;
• La prospection pour rentrer de nouveaux biens immobiliers dans son fichier ;
• La sélection des offres d’achat : la commission étant versée seulement si la vente immobilière va à son terme, l’agent a tout intérêt à vérifier la solvabilité des candidats, notamment au regard de leur apport personnel pour un prêt immobilier ;
• La négociation du prix de vente ;
• La gestion locative ;
• Effectuer une veille du marché de l’immobilier et des actualités juridiques…

Quelles sont les compétences pour s’installer comme agent commercial immobilier ?

• Le sens de l’organisation : vous êtes votre propre patron, vous n’avez pas d’horaires spécifiques à respecter. Il vous faut organiser votre temps de manière à réaliser toutes vos missions. Ce qui suppose aussi une certaine autonomie ;
• La capacité de négociation : négocier est une compétence indispensable pour réussir dans le métier d’agent commercial immobilier. Vous devez comprendre comment répondre aux arguments des acquéreurs ;
• Des connaissances à jour à la fois sur l’environnement juridique et sur le marché de l’immobilier, local et en France.

Quels sont les statuts de l’agent commercial immobilier ?

La loi Hoguet de 1970 réserve la société aux seuls agents immobiliers, qu’elle soit civile ou commerciale. L’agent commercial immobilier doit exercer son activité en nom propre. Dès lors, il a le choix entre l’auto-entreprise et l’entreprise individuelle.

Dans les deux cas, le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel sont séparés. L’agent commercial immobilier est responsable de ses dettes sociales sur son patrimoine professionnel uniquement.

Et avec ces deux statuts, vous serez considéré comme un travailleur non salarié (TNS) !

Les avantages d’être agent commercial auto-entrepreneur

La micro-entreprise est en réalité non pas un statut, mais un régime micro-social et micro-fiscal applicable à l’entreprise individuelle. 

Généralement, l’agent commercial en immobilier débute son activité sous cette forme juridique, avant d’évoluer vers l’entreprise individuelle. Pourquoi ? Parce que le chiffre d’affaires est plafonné à 72 600 euros !

Le régime de l’auto-entreprise est simple à mettre en place. Vous n’avez aucune démarche spécifique à réaliser, à partir procéder à la déclaration de début d’activité, au moyen du formulaire AC0.

Autres avantages d’être agent commercial auto-entrepreneur :

• Les bénéfices non-commerciaux que vous dégagez profitent d’un abattement de 34 %, avant d’être ajoutés aux autres revenus de votre foyer et taxés à l’impôt sur le revenu. En dessous de 25 710 euros, vous pouvez opter pour le versement libératoire, qui représente 2.2 % de vos recettes ;
• Vous n’avez pas à tenir une comptabilité, seulement à enregistrer vos recettes et dépenses de manière chronologique ;
• Vous êtes en franchise en base de TVA : vous n’avez pas à faire de déclaration (jusqu’à un certain plafond) ;
• Vous payez des cotisations sociales assez faibles : elles représentent 22 % de votre CA encaissé ;
• Si vous n’encaissez pas de recettes, vous ne payez pas de cotisations sociales ;
• Pour payer vos cotisations sociales, il suffit de déclarer votre CA chaque mois ou trimestre sur le site internet de l’Urssaf.

Les avantages d’être agent commercial entrepreneur individuel

Depuis février 2022, il n’est plus possible d’opter pour l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). On vous rappelle que vos patrimoines personnel et professionnel sont séparés !

Voici les autres avantages d’être agent commercial entrepreneur individuel :

• Contrairement à la micro-entreprise, il n’existe pas de plafonnement de chiffre d’affaires ;
• Normalement, les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu, mais vous pouvez préférer une taxation à l’impôt sur les sociétés, pour une durée de 5 exercices sociaux ;
• Vous pouvez déduire vos charges pour réduire le bénéfice imposable ;
• Vous pouvez choisir un régime de TVA ;
• Vous versez des cotisations sociales minimales chaque année, qui vous ouvrent droit à des trimestres de retraite.

Comment devenir agent commercial immobilier ?

Contrairement à l’agent immobilier, l’agent commercial immobilier n’est pas obligé d’avoir une carte professionnelle. Néanmoins, il lui faut obtenir une attestation de collaborateur auprès d’un réseau d’agents commerciaux immobiliers. Elle lui sera accordée seulement s’il peut justifier d’un minimum de formation sur le secteur.

Les diplômes pour être agent commercial immobilier

Un agent commercial indépendant doit justifier d’une compétence professionnelle pour demander l’attestation de collaborateur. Mais il n'est pas tenu d’obtenir un diplôme dans l’immobilier pour justifier de la compétence.

Néanmoins, sachez que si vous souhaitez suivre des études dans l’immobilier, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• Un bac suivi de 3 ans en tant que salarié immobilier, mais cela ne correspond sans doute pas à votre projet professionnel ;
• Un BTS professions immobilières, un DUT ou un DEUST ;
• Un Master, qui vous permettra d’acquérir de solides connaissances juridiques, en droit de l’immobilier, en construction ou encore en urbanisme ;
• Suivre un cursus auprès d’un organisme.

Sinon, vous pouvez participer à une formation en immobilier. Deux options possibles :

• Suivre une formation auprès d’un centre de formation agréé (certificateur, si possible) ;
• Suivre la formation initiale proposée par le réseau auquel vous allez vous affilier.

La formation pour le métier d’agent commercial immobilier 

La loi Hoguet impose à tous les professionnels de l’immobilier, même ceux ne disposant pas de la carte T, de suivre une formation continue. Elle est également obligatoire pour obtenir le renouvellement de l’attestation de collaborateur.

La formation continue porte notamment sur :

• La non-discrimination sur l’accès au logement (2 heures) ;
• La déontologie (2 heures) ;
• La lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme ;
• La transition énergétique ;
• La construction et l’urbanisme ;
• Le commercial ;
• Le juridique ;
• L’économie et la finance.

Sont jugées comme de la formation :

• Les actions de formation auprès d’un centre agréé externe ou interne au réseau ;
• La participation à des colloques, dans une limite de 2 heures par an ;
• L’enseignement, dans une limite de 3 heures par an.

L’obligation de formation continue est d’une durée de 14 heures par an, ou de 42 heures sur 3 ans. À l’issue, vous obtiendrez une attestation de formation.

Les démarches pour s’installer en tant qu’agent commercial immobilier 

Vous devez réaliser certaines formalités pour être agent commercial immobilier.

Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle

Vous devez obligatoirement souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP ou RCPro) pour créer votre statut d’agent commercial immobilier. Elle couvre les préjudices que vous causez à des tiers dans l’exercice de votre activité. Vous devez être assuré à hauteur de 75 000 euros minimum.

À savoir : en tant qu’agent commercial immobilier, vous ne pouvez pas détenir des fonds appartenant aux clients. Dès lors, vous n’avez pas à souscrire une garantie financière.

Procéder à l’immatriculation de l’entreprise auprès du CFE

Vous devez immatriculer votre micro-entreprise ou votre entreprise individuelle auprès du Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Pour constituer votre dossier, vous devez adresser au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, à savoir le greffe du tribunal de commerce un dossier comportant :

• Un formulaire Cerfa AC0 dûment rempli et signé (le document est en trois exemplaires) ;
• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Un justificatif de domicile de moins de trois mois (facture d’énergie, par exemple) ;
• Une déclaration de non-condamnation.

À l’issue du traitement de votre dossier, et s’il est complet, vous recevrez un extrait K ou un Kbis comportant votre numéro SIREN.

Choisir un réseau de franchise et signer un mandat

Vous devez obligatoirement vous rapprocher d’un réseau en franchise pour exercer votre activité. En effet, la profession d’entremise sur les biens immobiliers d’autrui implique la détention de la carte professionnelle, ce qui n’est pas votre cas. En rejoignant un réseau, vous utiliserez la sienne.

Grâce à la carte du réseau, vous pouvez réaliser toutes les missions dévolues à un agent immobilier classique, à l’exception :

• Du conseil juridique ;
• De la rédaction des avant-contrats de vente (compromis de vente ou promesse de vente) ;
• Du séquestre de sommes d’argent.

Pour choisir votre réseau de rattachement, vous devez tenir compte :

• Du pourcentage de rétrocession qu’il attribue à ses membres ;
• Du type de marché qu’elle cible : immobilier de luxe, neuf, ancien, viager… ;
• Des possibilités d’implantation par rapport à la concurrence, au sein même du réseau et par rapport aux autres déjà présents dans la ville ;
• Des frais qu’ils demandent pour intégrer le réseau et chaque année,
• De sa notoriété auprès des clients ;
• De sa solidité ;
• De la formation et des outils qu’il met à disposition des agents commerciaux ;
• Du référencement de l’enseigne sur les moteurs de recherche et réseaux sociaux.

Obtenir une attestation de collaborateur

Le réseau de rattachement doit vous fournir une attestation de collaborateur immobilier. Elle justifie de votre habilitation à exercer pour leur compte des activités d’intermédiaire en immobilier.

C’est la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) qui délivre l’attestation de collaborateur. Pour la demande, il vous faut constituer un dossier avec :

• Un formulaire CERFA n° 15315-01 de demande d’attestation collaborateur immobilier rempli et signé ;
• La copie d’une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité) ;
• L’extrait Kbis de l’entreprise ;
• Une copie de l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro agent commercial immobilier) ;
• Un extrait du casier judiciaire : vous ne devez pas avoir été condamné au pénal depuis 10 ans, ou depuis 3 mois pour une infraction. C’est ce que l’on appelle la condition d’honorabilité.

L’attestation n’est pas délivrée gratuitement, et son prix varie en fonction de la Préfecture concernée. Il faut compter en moyenne 60 euros.

Au maximum, cette attestation est valable 3 ans, comme la carte professionnelle de l’agent immobilier avec qui vous collaborez. Elle devra donc être renouvelée tous les trois ans, selon la même procédure que pour la demande. Il faudra simplement indiquer dans le formulaire l’ancien numéro d’habilitation.

Quel est le salaire d’un agent commercial immobilier ?

Un agent commercial immobilier est un indépendant. Il ne perçoit donc pas un salaire, mais une rémunération. Elle se compose d’une à trois sources de revenus. Premièrement, d’une commission rétrocédée sur le prix de vente. Deuxièmement, de primes pour parrainage. Enfin, d’une prime d’apporteur d’affaires.

Les règles sur la rémunération de l’agent commercial immobilier

Le versement de la rémunération est encadré par la loi Hoguet. Celle-ci prévoit :

• La nécessité d’un mandat écrit entre le réseau et vous ;
• Un autre mandat entre le vendeur et vous : il doit être rédigé et signé par le client avant la mission. Cet écrit doit être fait en deux exemplaires et mentionner qui, de l’acheteur ou du vendeur, supportera la commission.

Ensuite, la rémunération est due seulement si la transaction immobilière parvient à son terme. Autrement dit, au jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Vous ne pouvez donc pas être payé au stade du compromis de vente.

La composition de la rémunération de l’agent commercial indépendant en immobilier

La commission sur le montant de la vente

Le client qui fait appel à un professionnel de l’immobilier le rémunère pour sa prestation. Les honoraires peuvent prendre deux formes :

• Un forfait fixe, qui ne dépend pas du prix de cession ;
• Un pourcentage du prix de vente : par exemple, une commission sur le prix de vente de 4 %, pour un bien immobilier vendu 400 000 euros, rapportera 16 000 euros à l’intermédiaire.

Toutefois, sous le métier d’agent commercial immobilier, ce n’est pas le professionnel qui empoche directement la commission, mais le réseau de franchise. Celui-ci rétrocède ensuite une partie de chiffre d’affaires réalisé à l’agent commercial.

La rétrocession est le plus souvent calculée en fonction d’un barème progressif, par palier de chiffre d’affaires.

Chez Solution.immo, le pourcentage de rétrocession s’élève à :

• 75 % dès la première vente ;
• 85 % dès 55 000 euros de chiffre d’affaires HT ;
• 90 % dès 89 001 euros de chiffre d’affaires HT ;
• 95 % dès 110 000 euros de chiffre d’affaires HT.

La prime de parrainage

On ne vous apprend rien, mais l’immobilier est un secteur très concurrentiel. Pour s’assurer une présence partout en France, les réseaux immobiliers poursuivent tous le même objectif : recruter le plus possible !

Certaines franchises d’agences immobilières vous proposent donc de vous rémunérer si vous parrainez de nouveaux entrepreneurs. La rémunération prend la forme d’un pourcentage sur la commission reçue par votre filleul à l’occasion d’une vente.

À savoir : chez Solution.immo, on estime que vous n’avez pas à payer pour démarrer votre activité. C’est ainsi qu’on vous offre le pack de démarrage, qui contient des cartes de visite, des flyers et des panneaux. Ce sont autant de frais en moins pour vous !

La prime d’apporteur d’affaires

Certains réseaux travaillent en collaboration avec des courtiers ou des banques. Si par exemple, vous convainquez votre client de chercher son financement avec le courtier, alors celui-ci vous reversera une prime d’apporteur d’affaires.

Autre possibilité : grâce au bouche-à-oreille, vous êtes démarché pour vendre un bien immobilier, mais vous vous situez loin du logement. Vous demandez à un commercial immobilier local de s’occuper de la transaction. À une condition : si la transaction aboutit, il devra vous verser une prime d’apporteur d’affaires !

La rémunération moyenne d’un agent commercial immobilier indépendant

La rémunération d’un agent débutant est bien entendu inférieure à celle d’un agent expérimenté. Selon le site Indeed, le salaire moyen d’un agent commercial immobilier s’élève à 4 315 euros par mois. Cette rémunération cache une forte disparité : selon la FCGA, elle va de 865 euros à 10 826 euros bruts mensuels.

Les honoraires de l’agent commercial immobilier varient en fonction :

• De ses frais de fonctionnement et ceux éventuellement demandés par le réseau ;
• De la zone géographique où il exerce son activité ;
• De la concurrence ;
• De la formation et de l’expérience. La formation continue sert justement aussi à monter en compétences, pour réussir toujours plus de ventes ;
• Du positionnement : immobilier de luxe, vente sur le neuf, dans l’ancien, prospection foncière… ;
• Du pourcentage rétrocédé par le réseau ;
• Du volume de ventes que l’agent commercial immobilier parvient à réaliser chaque année.

Quels sont les autres métiers de l’immobilier ?

Pour vous lancer dans l’immobilier, vous pouvez choisir d’autres métiers !

Le métier de négociateur immobilier

Similaire au métier de mandataire immobilier et de l’agent commercial immobilier, la profession de négociateur consiste à accompagner des clients tout au long du processus de la transaction.

Le métier de viagériste

La profession de viagériste nécessite de solides connaissances juridiques. En effet, l’estimation immobilière est complexe à réaliser, car le viager repose sur le démembrement de propriété. Ce métier se positionne sur un marché en croissance de 5 % par an.

Le métier de gestionnaire locatif

La gestion locative est chronophage, particulièrement lorsque le propriétaire bailleur réside loin de son investissement immobilier. Il peut la déléguer à un gestionnaire locatif, qui prendra tout en charge, de la sélection du locataire à la rédaction des états des lieux de sortie, en passant par l’appel de loyers et de charges.

Le métier de conseiller en immobilier d’entreprise 

Les entreprises aussi ont besoin d’être accompagnées dans la recherche, l’achat ou la location de leur patrimoine commercial. Et c’est là le rôle du conseiller !

Le métier de chasseur immobilier

Le chasseur immobilier agit aux côtés des acquéreurs. Ceux-ci le missionnent pour rechercher et trouver un bien correspondant à leurs attentes et besoins.

Le métier d’administrateur de biens

L'administrateur a en charge le patrimoine immobilier des particuliers et des entreprises. Il veille à les maintenir en bon état et effectue toutes les tâches nécessaires pour le valoriser.

Le métier de syndic

Le syndic s’occupe de la gestion de la copropriété. Il réalise les appels de fonds pour les travaux, verse le salaire du gardien, met en place les décisions des copropriétaires…

Le métier de promoteur de programmes neufs

La production de logements neufs est soutenue par les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Girardin social…). Vous pouvez aussi devenir agent spécialisé dans la vente de biens en état futur d’achèvement.

Le métier d’agent immobilier de luxe

Les biens immobiliers rares et chers ne se vendent pas sur les canaux traditionnels. On voit rarement des châteaux à vendre sur les sites d’annonces immobilières ! L’agent immobilier de luxe s’occupe de la commercialisation de ces propriétés sur un marché confidentiel.

Ce qu’il faut retenir

• Un agent immobilier commercial est toujours indépendant
• Il collabore aux côtés d’un réseau de franchise dont il utilise la carte professionnelle
• L’agent immobilier doit choisir entre l’auto-entreprise et l’entreprise individuelle pour exercer son activité
• Pour devenir agent immobilier commercial, il faut au minimum suivre la formation proposée par la franchise
• Le salaire d’un agent commercial débutant est en moyenne de 3 000 euros par mois
• Ses missions sont très diverses : rédiger des annonces immobilières, chercher des acquéreurs, faire visiter les biens, de la gestion locative…
• Certaines qualités sont indispensables : empathie, écoute, bienveillance, sens du relationnel…

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