Pour savoir quel régime fiscal s’applique aux professionnels de l’immobilier, BIC ou BNC, il faut tenir compte de sa qualification. L’agent commercial immobilier et l’agent immobilier sont deux métiers distincts, avec chacun son régime d’imposition
Qu’est-ce qu’un BIC ?
Les BIC constituent des bénéfices industriels et commerciaux. Il s’agit d’une catégorie du revenu global sur lequel vous êtes taxé à l’impôt sur le revenu.
Vous percevez des BIC lorsque vous exercez :
- Une activité commerciale, par exemple si vous faites de l’achat et revente de marchandises, de la restauration, de l’hôtellerie ou encore de la fourniture de logements. Entrent aussi dans cette catégorie les prestations de services commerciales, comme en effectuent les agents immobiliers ;
- Une activité artisanale ;
- Une activité industrielle.
Outre la taxation à l’impôt sur le revenu, les BIC impliquent le versement de cotisations sociales.
Qu’est-ce qu’un BNC ?
Les BNC constituent des bénéfices non commerciaux. Eux aussi forment une catégorie du revenu global, imposable à l’impôt sur le revenu et aux charges sociales.
Vous percevez des BNC lorsque vous exercez :
- Une activité de prestations de service non commerciales ;
- Une activité non commerciale ;
- Une profession libérale, réglementée ou non.
À savoir : les BIC et BNC sont deux catégories du revenu global, soumis à l’IR. Les sociétés soumises à l’IS ont un régime fiscal spécifique. Dès lors, pour percevoir des BIC ou BNC, vous devez être auto-entrepreur, entrepreneur individuel ou associé d’une société soumise à l’IR, comme la SARL de famille.
Quelle est la différence entre BIC et BNC ?
La différence entre BIC et BNC tient essentiellement à la nature de l’activité. Cette distinction est importante lorsque le professionnel exerce son activité sous le régime de la micro-entreprise. En effet, le Code général des impôts prévoit des chiffres d’affaires et abattements différents pour les BNC et BIC.
BIC et BNC : deux natures d’activité différentes
On l’a vu, vous percevez des BIC lorsque vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
À l’inverse, vous percevez des BNC lorsque vous exercez une activité non-commerciale ou une profession libérale.
BIC et BNC : des plafonds de chiffre d’affaires différents pour l’auto-entrepreneur
Petit rappel : l’agent commercial immobilier est le seul à pouvoir se lancer sous le statut de micro-entrepreneur. L’agent immobilier doit forcément choisir une société commerciale.
Plafond de chiffre d’affaires des BIC
Sous le régime fiscal des BIC (régime micro-BIC), le CGI prévoit un plafond de chiffre d’affaires de 188 700 euros en 2023, 2024 et 2025. Le montant a été rehaussé par rapport à 2022, où il était de 176 200 euros.
À savoir : si vous excédez ces plafonds, vous devrez changer de statut pour celui de l’entreprise individuelle. Vous vous verrez appliquer le régime réel simplifié jusqu’à 840 000 euros. Au-delà, vous relèverez du régime réel normal.
Plafond de chiffre d’affaires des BNC
Sous le régime fiscal des BNC (micro-BNC), vous conservez le bénéfice du statut d’auto-entreprise si votre CA n’excède pas 77 700 euros en 2023, 2024 et 2025 (72 600 euros en 2022). Au-delà de ce chiffre d’affaires, vous deviendrez entrepreneur individuel et serez soumis au régime de la déclaration contrôlée.
BIC et BNC : des abattements différents pour le micro-entrepreneur
L’auto-entreprise est soumise à un régime micro-fiscal. Vous ne pouvez pas déduire vos charges pour leur montant réel. Vous profitez à la place d’un abattement sur le chiffre d’affaires encaissé.
Vous obtenez ensuite vos BIC ou BNC nets, qui sont ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal de référence, puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
L’abattement forfaitaire varie selon si vous réalisez des BIC ou des BNC. Il se monte à :
- 34 % pour les BNC ;
- 50 % pour les prestations de service de nature commerciale (BIC) ;
- 71 % pour les autres BIC.
BIC et BNC : un pourcentage différent pour le versement libératoire à l’impôt sur le revenu
Sous conditions de revenus, vous pouvez choisir le versement libératoire à la place du régime micro-fiscal. Dans ce cas, vous ne profitez pas d’un abattement. L’impôt sur le revenu est représenté par un pourcentage appliqué sur le chiffre d’affaires encaissé. Il est de :
- 1 % pour les BIC ;
- 1.7 % pour les BIC provenant des prestations de services commerciales ;
- 2.2 % pour les BNC.
Qui est concerné par les BIC ?
C’est l’agent immobilier qui est concerné par les BIC. L’administration fiscale considère que cette profession réglementée, qui nécessite l’obtention d’une carte professionnelle (carte T), s’assimile à celle de l'agent d’affaires.
L’agent d’affaires exerce une activité qui consiste à prendre en charge les affaires d’autrui en contrepartie d’une rémunération. Il a la qualité de commerçant et effectue des actes de commerce. Cette activité commerciale génère ainsi des BIC.
L’agent immobilier peut recruter des mandataires immobiliers indépendants : les agents commerciaux immobiliers. Ceux-ci n’ont pas suivi d’études, de formation ou d’emploi salarié leur permettant d’obtenir la carte T.
À savoir : pour exercer son métier, l’agent commercial immobilier doit obtenir une attestation de collaborateur, aussi appelé habilitation de collaborateur.
Qui perçoit des BNC ?
L’agent commercial immobilier est rémunéré chaque fois qu’il mène une transaction immobilière à son terme (vente, location, recherche d’appartement…). L’agent immobilier avec lequel il collabore lui reverse un pourcentage de la commission. On parle alors de rétrocession.
Cette rétrocession constitue un BNC. En effet, comme il est mandataire d’un agent immobilier et non pas directement d’un client, l’agent commercial n’a pas la qualité d’agent d’affaires. Il est considéré comme un professionnel libéral qui dégage des BNC.
BIC et BNC : quelles sont leurs spécificités sociales et fiscales ?
Vous pouvez bénéficier des régimes fiscaux BIC et BNC sous deux statuts : l’auto-entreprise et l’entreprise individuelle.
Le régime social et le régime fiscal des BIC et BNC en auto-entreprise
On a vu plus que vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires pour conserver le statut de l’auto-entreprise.
Au titre de la fiscalité, les BNC sont imposés après un abattement de 34 %.
Les BIC profitent d’un abattement de 71 %.
Sous le régime de la micro-entreprise, vous devez payer des cotisations sociales. Elles s’élèvent à :
- 21.2 % pour les BNC en 2023, 2024 et 2025 (22 % en 2022) ;
- 12.30 % pour les BIC en 2023, 2024 et 2025 (12.8 % en 2022)
Le régime social et le régime fiscal des BIC et BNC en entreprise individuelle
En entreprise individuelle, vous êtes sous le régime de la déclaration contrôlée. Vous pouvez déduire les charges supportées par l’entreprise des BIC et BNC. Ensuite, les BIC ou BNC sont taxés à l’impôt sur le revenu.
En EI, vous devez payer des cotisations sociales, qui représentent environ 44 % de votre revenu imposable, déduction faite des charges.
À savoir : chaque année, vous devez verser des cotisations sociales même si vous ne réalisez pas de bénéfice. Leur montant est de 1047 euros par an.
Avec quel régime fiscal se lancer ?
Vous devez vous lancer en nom propre, c’est-à-dire en auto-entrepreneur ou en entrepreneur individuel.
Le premier statut présente l’avantage d’être simple à gérer. La comptabilité consiste à tenir à jour un livre de recettes et de dépenses. Vous déclarez chaque mois ou trimestre votre CA pour le calcul des cotisations sociales. Vous déclarez chaque année le montant brut de vos recettes sur le formulaire 2042 C-Pro, car le fisc applique lui-même l’abattement.
L’EI est idéale lorsque votre activité a pris de l’ampleur et que vous dépassez les seuils de la micro-entreprise !
Ce qu’il faut retenir :
- Les BIC et BNC constituent deux catégories du revenu global taxés à l’impôts sur le revenu
- Les BIC sont perçus dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle
- Les BNC sont perçus dans le cadre d’une activité libérale ou non commerciale
- L’agent immobilier, qui exerce une activité commerciale, perçoit des BIC
- L’agent commercial immobilier, qui exerce une activité libérale, perçoit des BNC
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