Bien que nettement moins importantes que celles d’un agent immobilier responsable d’une agence immobilière physique, les charges d’un agent commercial immobilier sont multiples : charges sociales, charges fiscales, charges de fonctionnement… Quelles sont les différentes charges qui viennent imputer le chiffre d’affaires de ce professionnel de l’immobilier ? Comment estimer leurs montants et leur impact sur le bénéfice ? Et comment tenter de les atténuer au maximum. Faites le point pour avoir une perspective claire des conditions d’exercice qui vous attendent et débuter sereinement votre activité.
Ce qu’il faut retenir
- Un agent commercial immobilier est soumis à un grand nombre de charges variées.
- Il importe de bien choisir son statut d’agent commercial pour bénéficier des charges sociales et fiscales les plus avantageuses. Les charges sociales peuvent, en effet, s’élever de 22 à 45 % du chiffre d’affaires, selon le statut retenu.
- Certains leviers peuvent permettre de réduire les charges d’un mandataire immobilier qu’il ait adopté le régime fiscal d’auto-entrepreneur ou d’entrepreneur individuel.
- Outre les charges sociales et fiscales incontournables, l’agent commercial mandataire immobilier doit assumer un certain nombre d’autres frais spécifiques à sa profession. Certains sont incompressibles, d’autres peuvent (au moins au lancement de l’activité) être évités.
- Au lancement de son activité de négociateur immobilier indépendant, le statut d’auto-entrepreneur fait profiter le professionnel d’un abattement forfaitaire pour ses charges plutôt avantageux.
Quelles sont les charges sociales d’un agent commercial immobilier ?
Les mandataires immobiliers font partie des travailleurs indépendants et sont donc soumis à la SSI (Sécurité sociale pour les Indépendants). Cela implique le paiement de cotisations sociales en fonction du bénéfice ou du chiffre d’affaires réalisés l'année précédente. Ces contributions permettent aux professionnels immobiliers non-salariés de jouir des mêmes avantages qu'avec un employeur. Sa couverture maladie et sa retraite sont ainsi assurées.
Des cotisations sociales variables selon son statut d’agent commercial
Afin de déterminer précisément les charges d’un agent commercial immobilier, il est impératif de se pencher sur son statut juridique. En fonction du type d’entreprise créé, l’impact ne sera pas le même concernant les cotisations sociales. Sachant que le statut aura également une influence directe sur la qualité de la protection sociale. Parmi les statuts disponibles, vous retrouvez :
- Celui de l’entreprise individuelle ou EI.
- Celui de la micro-entreprise en tant qu’auto-entrepreneur.
À noter : le statut d’EIRL, correspondant à l’entreprise individuelle à responsabilité limitée, a été supprimé depuis début 2022. Il est remplacé par le nouveau statut unique d’entrepreneur individuel qui en a repris les principaux avantages, notamment la protection du patrimoine individuel.
Par ailleurs, il est bon de savoir qu’il est impossible d’exercer le métier d’agent commercial immobilier avec le statut de SASU, SARL, SAS ou EURL. Un agent commercial en immobilier doit, en effet, exercer son activité en tant que personne physique, et non en tant que société commerciale (personne morale). Pour bénéficier de ces statuts, vous devez opter pour le métier d’agent immobilier et être détenteur de la carte professionnelle.
Le taux de charges sociales pour un agent commercial immobilier auto-entrepreneur
Pour commencer une activité, le choix de la micro-entreprise s’avère idéal, car les agents commerciaux mandataires bénéficient alors d’un régime avantageux et simple à gérer. En effet, ils n’ont qu’à :
- déclarer leurs revenus de prestation de services
- verser des cotisations sociales dont le taux s’élève à 22 % en 2023 (puisque leurs bénéfices sont considérés comme non-commerciaux (BNC).
Il convient toutefois d’ajouter 0,2 % au titre de la contribution de la formation professionnelle, ce qui porte le montant total à 22,2 % de leur chiffre d’affaires.
Ce taux s’avère similaire pour n’importe quel mandataire ayant choisi d’exercer sous le statut d’auto entrepreneur, et cela, peu importe le mode d’imposition retenu.
Remarque : il est impératif que le chiffre d’affaires ne dépasse pas le plafond de 72 600 euros. Dans le cas contraire, l’agent commercial devra s’orienter vers le statut de l’entreprise individuelle.
Le taux de charges sociales pour un agent commercial immobilier en EI
En tant qu’agent commercial en entreprise individuelle, le montant des charges sera directement dépendant du type d’imposition choisi. Autrement dit, l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. Avec ce statut, vous avez la possibilité de choisir, mais à titre irrévocable.
Si vous optez pour l’imposition sur le revenu, alors les cotisations sociales seront directement calculées sur le bénéfice imposable de votre entreprise après la déduction des charges. En moyenne, elles atteignent 35 % du bénéfice.
Si vous optez pour l’imposition sur la société, le montant des cotisations sociales sera calculé sur :
- La rémunération nette de l’entrepreneur, une fois la déduction des frais professionnels faite. Le taux de cotisation s’élèvera alors entre 20 et 45 % selon le revenu.
- La part des revenus excédant 10 % du bénéfice net, lorsque le bénéfice se révèle supérieur au patrimoine affecté.
Cependant, le calcul des charges sociales reste complexe et il est important de les adapter par rapport à la situation personnelle de l’agent commercial immobilier. Il s’avère donc recommandé de vous rapprocher d’un expert-comptable afin d’en savoir plus.
Pourquoi un agent commercial immobilier paie-t-il des charges sociales ?
Si le versement de charges sociales peut sembler frustrant, puisqu’il ampute la rémunération d’un travailleur d’une manière plutôt conséquente, il est bon de rappeler l’utilisation qui est faite de ces cotisations. Ainsi, le montant principal prélevé sert à financer les droits à l’assurance-maladie et à la retraite. Quant au petit pourcentage complémentaire, il permet de financer le droit au congé de formation professionnelle (CPF). Soit un coup de pouce non-négligeable pour financer une formation à l’occasion d’une reconversion ou pour permettre une spécialisation (gestion locative, immobilier de luxe…).
Peut-on réduire les charges sociales d’un agent commercial immobilier ?
Il existe diverses astuces qui peuvent permettre de réduire le montant de ses charges sociales de mandataire immobilier indépendant.
Diminuer ses cotisations sociales en tant que mandataire immobilier auto-entrepreneur
Si vous avez choisi le statut de la micro-entreprise, les cotisations sociales sont systématiquement proportionnelles et donc vous n’avez pas la possibilité de les minorer. Sauf, si vous avez bénéficié d’un dispositif d’aide à la reprise ou à la création d’une entreprise (ACRE).
Ainsi, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale des cotisations sociales durant votre première année d’activité si votre revenu ne dépasse pas un certain plafond. Pour 2023, il est fixé à 30.852 euros. Cette exonération concerne les cotisations sociales pour :
- l'assurance-maladie, maternité, invalidité, décès,
- les prestations familiales,
- l'assurance-vieillesse de base.
Au-delà de ce montant, il faut savoir que l’exonération sera dégressive.
L’ACRE est accessible à n’importe quel entrepreneur qui souhaite créer ou reprendre une activité sous le régime micro social, ce qui est bien évidemment le cas d’un autoentrepreneur.
Diminuer ses cotisations sociales en tant que mandataire immobilier entrepreneur individuel
Si vous avez choisi l’entreprise individuelle avec une imposition sur les sociétés, la solution pour réduire vos cotisations sociales va consister (dans la mesure du possible) à réduire votre rémunération afin de conserver les bénéfices dans l’entreprise. Résultat, cette part ne sera alors pas soumise aux cotisations sociales.
Comprendre les charges de fonctionnement d’un agent commercial immobilier
Devenir agent commercial immobilier présente de nombreux avantages - mais c'est également une activité qui entraîne certains coûts qu'il ne faut pas sous-estimer. Il importe donc de prévoir un budget adéquat pour vous permettre d’assumer les dépenses associées à cette profession et faire face aux premiers mois, le temps que votre clientèle ne se bâtisse patiemment. Sachant que certains de ces frais se révèlent obligatoires pour tous les agents immobiliers commerciaux, tandis que d’autres dépendent de leur statut.
Les charges communes à tous les agents commerciaux immobiliers
Les charges d’assurance responsabilité civile professionnelle
Il est impératif de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle depuis l’application de la loi ALUR de 2014. Elle concerne l’ensemble des agents commerciaux immobiliers indépendants et cela permet de protéger votre responsabilité si jamais un préjudice involontaire arrive à un tiers ou à vos clients. Grâce à cette assurance, les victimes bénéficient d’une indemnisation sans pour autant entraver la viabilité financière de votre activité.
Comme vous pouvez vous en douter, la tarification des assureurs est variable en fonction du profil de l’assuré. Cependant, comptez entre 95 et 300 euros pour bénéficier d’un contrat annuel standard.
Les autres charges du mandataire immobilier
Lors de la création de votre entreprise, prendre le temps d’établir son budget de fonctionnement s’avère fondamental. Pour ce faire, il convient de considérer les charges récurrentes comme :
- Les frais de déplacement pour que vous puissiez aller à la rencontre des vendeurs, mais également pour superviser les visites immobilières.
- La nécessité de vous procurer un véhicule en adéquation avec vos déplacements.
- Les frais propres à la prospection immobilière, tels que les campagnes de mailing, la création d’un site Internet et la distribution des brochures.
- L’acquisition du matériel informatique et des logiciels métier.
- Les frais liés à vos communications téléphoniques.
- Votre consommation d’électricité.
Les autres charges potentielles
Les charges pour un compte bancaire professionnel
Depuis la loi PACTE de 2019, le mandataire immobilier n’a pas l’obligation d’ouvrir un compte bancaire professionnel lorsqu’il exerce son activité en tant que micro entrepreneur ou entrepreneur individuel. Si son chiffre d’affaires dépasse le plafond de 10 000 euros pendant deux ans, la seule obligation est d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité, mais il peut parfaitement s’agir d’un deuxième compte personnel.
Ce compte doit alors se révéler le support exclusif afin de réaliser l’ensemble des transactions liées à son entreprise, incorporant l’encaissement des commissions. Cependant, l’ouverture d’un compte bancaire présente de nombreux avantages :
- la possibilité de vous faire conseiller par un professionnel de la finance.
- de plus grandes facilités pour l’obtention d’un prêt en vue de financer l’exploitation.
- L’opportunité d’encaisser des chèques avec le nom commercial de votre activité.
Mais il faut savoir que les frais de gestion d’un compte professionnel sont plus importants qu’un compte traditionnel. Il faudra envisager une dépense pour cette charge optionnelle d’environ 40 euros par mois.
Astuce : si vous avez la possibilité d’ouvrir un compte auprès d’une banque en ligne, les frais seront moindres. Alors, prenez le temps de comparer les offres avant de vous engager.
Les charges de comptabilité
Recourir aux compétences d’un expert-comptable s’avère fortement conseillé si vous avez choisi le statut d’entreprise individuelle. En effet, vous avez besoin de réaliser une comptabilité minutieuse, incluant :
- un livre-journal ;
- un livre d’inventaire ;
- un grand livre ;
- un inventaire annuel ;
- la tenue des comptes annuels…
Au-delà de l’aspect technique, c’est également une responsabilité chronophage qui s’ajoute à un emploi du temps probablement déjà bien chargé pour répondre aux demandes des vendeurs et des acheteurs. Concernant l’expert-comptable, sa tarification sera en moyenne de :
- 1.700 euros hors taxes, par an, si vous faites appel à un professionnel de proximité.
- 875 euros hors taxes, si vous optez pour un expert-comptable en ligne.
Bon à savoir : si vous optez pour le statut de la micro-entreprise, vous n’avez pas besoin de vous attacher les services d’un expert-comptable, car les obligations comptables restent minimales. Il vous suffit de tenir à jour un livre des recettes.
Les charges en fonction du statut de l’agent commercial immobilier
Tout savoir sur les charges fiscales
L’imposition
En fonction du statut juridique retenu par le mandataire, il faut savoir que l’imposition se révèle plus ou moins lourde.
Dans le cas d’un agent commercial immobilier auto entrepreneur, la fiscalité s’avère avantageuse. En effet, il bénéficie directement de la part de l’administration fiscale d’un abattement forfaitaire qui s’applique sur son chiffre d’affaires. Pour faire simple, cet abattement prend en compte les charges supposées de la micro entreprise. Il peut en bénéficier, car il s’agit d’un agent commercial immobilier, considéré comme un prestataire de services. Ce statut lui permet ainsi de bénéficier d’un abattement automatique de 34 % sur son chiffre d’affaires. Son imposition ne s’effectue donc que sur 66 % de son chiffre d’affaires.
Ainsi, un agent commercial immobilier ayant réalisé un chiffre d’affaires de 55 000 euros ne se verra imposer que sur 66 % de ce montant, soit sur 36 300 euros. Cette somme sera alors additionnée au reste des revenus de son foyer afin d’estimer son revenu imposable.
Cependant, il existe d’autres modalités d’imposition :
- Tout d’abord, le versement libératoire permettant au mandataire immobilier de payer directement l’impôt sur le revenu au moment du paiement de ses charges sociales de manière trimestrielle. C’est une alternative avantageuse, car le prélèvement de l’impôt s’élève seulement à 1,7 % en tant qu’activité de prestation de services. Cependant, cette option exige de ne pas dépasser un certain plafond de ressources.
- Autre modalité, le régime de la déclaration contrôlée, obligatoire lorsque le chiffre d’affaires dépasse 72 600 euros hors taxes par an (au cours de deux années consécutives). La particularité principale repose alors sur l’absence d’abattement forfaitaire. Cependant, l’entrepreneur aura la possibilité de déduire ses charges professionnelles de son chiffre d’affaires. Le bénéfice obtenu, après déduction des charges, sera alors soumis au calcul de l’impôt du foyer, comme le reste des revenus.
Il faut savoir que le régime de la déclaration contrôlée nécessite une gestion plus exigeante en comparaison avec la micro-entreprise. Les obligations comptables sont nombreuses et nécessitent de conserver impérativement l’intégralité des justificatifs par rapport aux charges imputables sur votre résultat. Ces justificatifs concernent notamment l’achat des fournitures, du matériel informatique et les frais de déplacement.
La TVA
Avec le statut d’auto entrepreneur, l’agent commercial immobilier n’est alors pas concerné par la TVA. Donc, toutes les factures émises doivent impérativement comprendre la mention « TVA non applicable article 293 B du Code général des impôts ». Mais pour conserver ce privilège, il doit pouvoir justifier :
- d’un chiffre annuel hors taxes qui ne dépasse pas 34 400 euros l’année précédente.
- Ou d’un chiffre d’affaires inférieur à 34 400 euros pour l’avant-dernière année et à 36 500 euros pour l’année civile précédente.
Néanmoins, dès le 1er jour du mois de dépassement du seuil de 36 500 euros, un agent commercial immobilier, y compris auto-entrepreneur devra facturer la TVA pour la collecter et la reverser par la suite. Ainsi, sur une commission TTC de 11.300 euros, il bénéficiera d’un chiffre d’affaires hors taxes de 9.040 euros, et devra reverser 2.260 euros de TVA à 20 % aux impôts.
La cotisation foncière des entreprises
Il s’agit d’un impôt concernant de nombreuses activités, dont celle d’agent commercial immobilier. La CFE atteint un montant entre 200 et 3.600 euros par an.
Il existe toutefois des possibilités de bénéficier de l’exonération de la cotisation foncière des entreprises, sous certaines conditions en tant qu’auto entrepreneur dans l’immobilier :
- C’est notamment le cas lors de la première année de création de son auto-entreprise (première année où il réalisera un chiffre d’affaires)
- De même, il n’aura pas à acquitter cette cotisation financière s’il ne dépasse pas le plafond de 5.000 euros de chiffre d’affaires pendant une période de 12 mois.
Les charges au démarrage d’activités
L’agent de vente immobilier doit prévoir au lancement de son activité une série de frais incompressibles :
- coûts d’installation d’une ligne téléphonique ou d’un téléphone portable professionnel
- acquisition d’un équipement informatique performant
- achat de logiciels métier
- frais d’assurance
- coût marketing (réalisation de flyers, panneaux, cartes de visite…).
Par ailleurs, s’il le souhaite, il devra prévoir l’acquittement du loyer d’un local professionnel, avec les frais y afférents.
Les démarches à connaître pour devenir agent commercial immobilier
La signature du contrat
Tout d’abord, il est impératif d’obtenir la signature d’un contrat avec un réseau de mandataires ou une agence immobilière. Si un de ces professionnels vous accorde sa confiance, un contrat de licence ou un contrat d’agent commercial est alors établi.
Vous recevez en contrepartie une attestation d’habilitation par la Chambre de Commerce et d’Industrie plus communément appelée carte blanche. Ensuite, le démarrage de l’activité est rapide, selon le statut que vous avez choisi.
Une fois la signature du contrat réalisée, l’agence ou le réseau vous donne généralement accès à tous les outils nécessaires pour exercer vos missions, moyennant la souscription d’un pack mensuel (accès à des logiciels, à un réseau interne, et des outils marketing de type carte de visite, panneaux...). Vous bénéficiez aussi d’une formation spécifique au démarrage et d’un accompagnement plus ou moins intensif par la suite.
Mettre en place la création de votre entreprise
Une fois votre contrat obtenu, il faudra alors exécuter les formalités spécifiques afin de créer votre entreprise avec le statut d’auto entrepreneur. Il suffit de vous rapprocher du Centre de Formalités des Entreprises. À moins que vous ne préfériez opter pour la création d’une entreprise individuelle.
Les démarches d’immatriculation en tant qu’agent commercial
Un agent commercial immobilier devra impérativement effectuer une démarche d’inscription auprès du greffe du Tribunal de Commerce par rapport à son lieu de résidence. Si l’activité s’exerce en tant qu’autre entrepreneur, il devra renseigner cette spécificité.
L’inscription au registre spécial des agents commerciaux est également indispensable. Une fois celle-ci validée, il recevra une attestation d’habilitation et un extrait KBIS d’inscription qui sera alors transmise à l’agence ou au réseau avec lequel il collabore. Une fois en possession de ces documents, il lui sera alors possible de s’assurer.
La souscription d’une assurance RC Pro
Pour pouvoir exercer en tant qu'agent commercial immobilier, avoir une protection adéquate est essentiel. Il doit prendre les mesures nécessaires pour se protéger juridiquement. Une assurance responsabilité civile s’avère donc obligatoire afin de couvrir tout type de dégâts corporels ou matériels qui peuvent survenir lors des visites immobilières avec ses clients. Dans le cas contraire, il serait personnellement tenu responsable si jamais quelque chose devait arriver pendant son travail.
Comment réduire vos charges d’agent commercial immobilier pour augmenter votre gain ?
Vos charges diverses amputent votre chiffre d’affaires. Or, le choix du statut d’entreprise approprié permet de limiter cet impact :
- Ainsi, choisir le statut de micro-entreprise s’avère avantageux si vos charges s’avèrent moins élevées que les 34 % d’abattement forfaitaire prévus par l’administration fiscale. Vous ferez, de ce fait, des économies.
Si vos charges dépassent au contraire ces fameux 34 %, vous aurez alors tout intérêt à opter pour l’EI (entreprise individuelle). Cela vous laissera l’opportunité de choisir le régime réel d’imposition et ainsi de déduire toutes vos charges de votre bénéfice. Un bon moyen pour alléger votre impôt.
Comment diminuer vos charges d’agent commercial avec Solution.immo ?
Comme pour tout professionnel de l’immobilier mandataire, le montant des charges d’un agent commercial immobilier Solution.immo varie en fonction du statut choisi et des dépenses qu’il doit assumer pour exercer son activité.
Le principal avantage d’être agent commercial immobilier indépendant s’avère de bénéficier de frais plutôt faibles, notamment parce qu’il n’a pas la nécessité de louer un local.
Mais Solution.immo va plus loin et vous aide à réduire vos charges de fonctionnement de professionnel immobilier indépendant en ne vous faisant payer aucun pack mensuel et en vous offrant votre kit de démarrage.
Pour être plus explicite, vous bénéficiez avec Solution.immo :
- d’un accompagnement sur mesure offert avec un professionnel expérimenté.
- d’un kit de démarrage avec tout ce dont vous avez besoin pour démarrer votre entreprise de mandataire immobilier en toute confiance et sans frais (flyers, affiches, cartes de visite)
de l’accès gratuit à plusieurs logiciels ou applications reconnus pour gérer votre activité, établir des mandats aux normes, entretenir vos relations client, réaliser rapidement vos estimations…
