14 % des ventes immobilières s’effectuent par l’intermédiaire d’un professionnel. Voici un guide complet sur les formalités à accomplir pour devenir agent immobilier indépendant et profiter des opportunités d’un secteur en plein essor. 40 000 : c’est le nombre d’agents indépendants en immobilier en France. Si la profession séduit autant, c’est avant tout grâce au dynamisme du marché immobilier. En 2021, quelque 1.17 million de transactions immobilières ont été réalisées, dont 14 % par l’intermédiaire d’un professionnel. Vous avez envie de devenir agent immobilier indépendant ? Tout ce que vous devez savoir pour concrétiser votre projet !
Quelles formalités pour devenir agent immobilier indépendant ?
Pour devenir agent indépendant, il faut obtenir la carte professionnelle (carte T). Vous devez ensuite créer une entreprise et réaliser certaines formalités administratives.
Les conditions pour l’obtention de la carte professionnelle
La loi exige que l’agent remplisse certaines conditions pour pouvoir demander sa carte professionnelle et exercer son métier :
- La condition d’honorabilité : il ne doit pas avoir subi de condamnation pénale pour crime depuis au moins 10 ans, avoir été condamné pour infraction il y a moins de 3 mois, ni avoir fait l’objet d’une interdiction d’exercer ;
- La souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle : elle doit garantir une indemnisation supérieure à 75 000 ans par an ;
- La souscription d’une garantie financière : comme il peut être amené à percevoir des fonds de ses clients, l’agent doit souscrire une garantie financière le couvrant au minimum à 30 000 euros pour les 2 premières années, 110 000 euros ensuite ;
- Procéder à la création d’une entreprise.
Les démarches pour devenir agent indépendant dans l’immobilier
Vous exercez une activité de nature commerciale. Pour vous lancer comme agent immobilier, vous choisirez donc forcément une société commerciale (EURL, SARL, SASU, SAS…).
Vous devez immatriculer votre société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les démarches d’immatriculation s’effectuent auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) compétent, à savoir la chambre de commerce et industrie (CCI).
Demander la carte professionnelle pour devenir agent indépendant en immobilier
Vous demanderez enfin votre carte professionnelle à la CCI. Valable 3 ans, elle coûte 160 euros. Vous devrez fournir à la CCI :
- Une attestation d’assurance ;
- Une attestation de garantie financière ;
- Une copie du diplôme ou le justificatif d’expérience ;
- Un Kbis de la société de moins d’un mois
- Un extrait vierge du casier judiciaire (bulletin 2).
À savoir : l’agent immobilier titulaire de la carte T doit obligatoirement choisir une société pour exercer son activité. Certains professionnels choisissent un autre statut : agent commercial. Aussi appelé mandataire, l’agent commercial utilise la carte T d’un réseau auquel il s’affilie. Il doit forcément exercer son activité en nom propre, en tant qu’auto-entrepreneur ou entrepreneur individuel, la société lui est interdite.
Quelles études pour devenir agent immobilier indépendant ?
Plusieurs cursus de formation permettent d’obtenir le statut d’agent immobilier indépendant :
- Un bac ou diplôme de niveau IV suivi de 3 années d’expérience professionnelle sur le secteur en tant que salarié ;
- Un brevet de technicien supérieur « Professions immobilières » ;
- Un diplôme bac + 3 dans les filières commerciale, économique ou juridique, économique, délivré par l’État, au nom de l’État ou par un organisme offrant des certifications professionnelles d’un niveau équivalent ;
- Un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation ;
Mais un diplôme n’est pas obligatoire pour devenir agent immobilier ! La loi dispose qu’une expérience de 10 ans sur le secteur immobilier en tant que salarié (4 ans pour les cadres) caractérise l’aptitude professionnelle.
À savoir : tous les professionnels de l’immobilier doivent suivre une formation continue de 14 heures par an ou de 42 heures sur 3 ans consécutifs.
Quelles sont les qualités pour devenir agent immobilier ?
Certaines compétences s’avèrent indispensables pour être un bon agent immobilier :
- L’autonomie : vous devez vous montrer capable de démarcher des clients, de créer du réseau…
- Le sens de l’organisation : qu’il s’agisse de prévoir des visites de biens ou des rencontres avec des clients, vous devez savoir tenir votre planning ;
- Un bon relationnel : vous rencontrerez beaucoup de monde et devrez vous montrer ouvert et amical ;
- La capacité de négociation : négocier est une compétence clé en immobilier. Vous apprendrez à répondre aux arguments des acquéreurs avec pertinence ;
- Des connaissances à jour sur le marché de l’immobilier et son environnement juridique.
Qu’est-ce qu’un agent immobilier indépendant ?
Réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, l’activité d’agent immobilier indépendant consiste à servir d’intermédiaire entre vendeurs et acheteurs ou entre bailleurs et locataires.
Seuls les agents titulaires d’une carte professionnelle (carte T) peuvent prétendre à cette dénomination. On parlera de mandataire immobilier ou d’agent commercial pour désigner un professionnel qui ne dispose pas de la carte T, mais utilise celle d’un réseau de franchise pour exercer son activité.
Le mandat pour exercer une activité d’agent indépendant dans l’immobilier
Intervenant pour le compte de son client, l’agent immobilier indépendant doit faire signer un mandat au client avant de démarrer sa mission. Trois possibilités :
- Signer un mandat de vente simple : le propriétaire confie la vente de son appartement ou de sa maison à plusieurs professionnels de l’immobilier, pour les mettre en concurrence. Il demeure aussi libre de trouver lui-même un acheteur ;
- Signer un mandat de vente exclusif : c’est la solution à privilégier pour bénéficier d’un service à haute valeur ajoutée. L’agent qui dispose de l’exclusivité est le seul à pouvoir le vendre. Étant certain d’empocher sa commission, il mettra tout en oeuvre pour faire aboutir la transaction ;
- Signer un mandat semi-exclusif : il permet au propriétaire de se réserver le droit de vendre tout en accordant l’exclusivité à un unique professionnel.
Dans tous les cas, le mandat est limité dans le temps, généralement à 3 mois.
Les obligations de l’agent immobilier indépendant
La loi Hoguet impose à l’agent de :
- Être transparent sur ses tarifs : les clients doivent connaître à l’avance le montant des prestations. Les tarifs doivent donc être affichés aussi bien à l’agence que sur le site Internet, et sur tout autre support de communication ;
- Mentionner son numéro de carte professionnelle et le montant de la garantie financière sur ses documents commerciaux ;
- Respecter son devoir de conseil et d’information : l’agent doit avoir à cœur les intérêts de ses clients. Il leur transmet les informations utiles pour qu’ils puissent se décider en toute connaissance de cause. L’agent doit aussi sécuriser la transaction, par exemple en vérifiant que le vendeur est bien le propriétaire du logement, grâce au titre de propriété.
Quel salaire pour un agent indépendant ?
On ne parle pas de salaire pour un agent indépendant, mais bien de rémunération. Les honoraires perçus peuvent prendre la forme d’une commission sur le prix de vente, ou d’un forfait fixe.
Le montant de la rémunération varie en fonction de plusieurs critères comme :
- Le nombre de mandats que vous rentrez (vous êtes votre propre patron) ;
- Votre capacité à faire du réseau et à accroître votre fichier clients ;
- Le prix de vente des biens, qui dépend de votre positionnement (vente ou acquisition dans l’ancien ou le neuf, marché classique ou du luxe…) ;
- De l’étendue de la mission si vous faites de la gestion locative…
Quelles sont les missions de l’agent immo indépendant ?
L’agent immobilier salarié et l’agent immobilier indépendant exercent des missions similaires. Nombreuses, elles peuvent varier en fonction de la spécialité adoptée par le professionnel. Voici les missions les plus courantes :
- Estimer le prix de vente d’un logement : une bonne estimation est essentielle pour se positionner correctement sur le marché local. Surévalué, le prix de vente risque de faire fuir les potentiels acquéreurs. Sous-évalué, il portera préjudice au client ;
- Faire des photos, rédiger et publier une annonce immobilière : impossible aujourd’hui de faire l’impasse d’une publication sur Internet pour concrétiser une transaction immobilière. L’agent doit réaliser de beaux clichés, qui mettent le logement en valeur. La rédaction de l’annonce ne doit rien laisser au hasard pour retenir l’attention des acquéreurs et leur donner envie de visiter. Les fautes d’orthographe sont proscrites ! Enfin, l’agent doit publier l’annonce, en sélectionnant les canaux de diffusion les plus pertinents en fonction de la cible de son client ;
- Organiser les visites des biens : l’agent doit se montrer disponible et flexible pour présenter le bien à des acheteurs, tout en écartant ceux qui dévoilent un profil de « touristes ». Il met en évidence les points forts du logement et répond aux questions des visiteurs ;
- Recueillir et trier les offres d’achat : il classe et priorise les propositions d’achat pour présenter au client celles qui ont le plus de chances d’aboutir ;
- Vérifier la solvabilité des acquéreurs : les acheteurs ont le plus souvent besoin d’un prêt immobilier pour réaliser la transaction. L’agent peut s’enquérir du montant de l’apport personnel afin d’évaluer la probabilité pour que le candidat obtienne son financement ;
- Présenter les dossiers des candidats au vendeur : l’agent devra argumenter sur le profil des candidats et indiquer au vendeur celui avec lequel il a le plus de chances de vendre, même si l’offre n’est pas faite au prix. Le client reste toutefois libre de sélectionner l’acheteur avec qui il souhaite poursuivre le processus de vente ;
- Signer le compromis de vente : grâce à sa carte professionnelle, l’agent est habilité à rédiger et à faire signer un avant-contrat de vente (compromis ou promesse de vente) ;
- Faire de la gestion locative : l’agent peut proposer une prestation simple, comme l’appel de loyers et de charges et la gestion courante d’un investissement locatif. Mais il peut aussi offrir une prestation plus complète, avec recherche des locataires, rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie…
Ce qu’il faut retenir
- Agent immobilier indépendant est une profession réglementée par la loi Hoguet de 1970
- Il faut justifier d’une aptitude particulière pour obtenir une carte professionnelle
- Vous devez remplir d’autres conditions : honorabilité, souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière
- Des qualités humaines, de négociation et de solides compétences commerciales sont indispensables pour réussir
- La rémunération d’un agent immobilier varie selon le nombre de transactions
- Il faut accomplir des démarches administratives pour devenir agent immobilier indépendant : choix du statut, déclaration au CFE compétent…
- Il n’est pas nécessaire de prévoir un budget de départ conséquent si on exerce l’activité à domicile.
Avec Solution.immo, vous aurez toutes les clés en main pour démarrer votre activité d’agent immobilier indépendant. Choisissez parmi nos 7 licences de marque (immobilier ancien, neuf, luxe, viager…) celle qui correspond à vos envies ou à votre stratégie de développement. Formation, outils performants, kit de communication gratuit : nous mettons tout en œuvre pour vous assurer un lancement serein et la montée en compétences.
