Comment devenir négociateur immobilier ?

Devenir négociateur immobilier, vous en rêvez ? Sachez qu’il n’est pas nécessaire de détenir un diplôme sur ce secteur pour exercer la profession. Vous pouvez à la place suivre une formation auprès d’un réseau de rattachement comme Solution.immo. Le réseau vous remettra une attestation de collaborateur, qui vous permet d’exercer le métier de négociateur immobilier en indépendant. Vous devez en outre réaliser quelques formalités, comme souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, et vous immatriculer au RSAC. On fait le point sur comment devenir négociateur immobilier !

Quelles sont les formations pour devenir négociateur immobilier ?

La formation du négociateur s’effectue en deux temps : avant de débuter son activité, il doit pouvoir justifier d’une certaine expérience. Par la suite, il lui faut suivre un cursus de formation continue, pour conserver son droit d’exercer son métier.

La formation initiale pour être négociateur immobilier

Le négociateur immobilier n’est pas tenu d’obtenir une carte professionnelle, laquelle est réservée aux agents immobiliers. Il utilisera celle du réseau de négociateurs immobiliers auquel il se rattachera. 

Pour s’occuper des biens immobiliers d’autrui, le négociateur doit néanmoins obtenir une attestation de collaborateur auprès de son réseau de rattachement. Elle lui sera accordée s’il peut justifier d’une compétence professionnelle.

Trois possibilités s’offrent alors à lui pour attester de cette compétence :

• Le négociateur décide de suivre un cursus scolaire : il doit au minimum décrocher un niveau bac, et se faire embaucher comme négociateur salarié pendant 3 ans. Cette condition de salariat n’est pas requise dès lors qu’il suit au minimum un cursus bac +2 ;
• Le négociateur immobilier a déjà été salarié dans l’immobilier pendant 10 ans, ou pendant 4 ans s’il exerçait son activité en tant que cadre salarié dans l’immobilier ;
• Le négociateur peut suivre le cursus de formation initiale proposé par son réseau.

La formation continue du négociateur immobilier

Depuis le 18 février 2016, la loi impose à l’ensemble des professionnels de l’immobilier de suivre une formation continue, pour obtenir le renouvellement de leur carte professionnelle et de leur attestation de collaborateur.

La formation continue est d’au moins 14 heures par an, ou de 42 heures sur 3 ans. En général, elle est proposée sur 2 jours.

Elle s’effectue auprès d’un organisme de formation, au sein du réseau, pendant un colloque (2 heures maximum par an), par le biais de l’enseignement (3 heures maximum par an), en présentiel ou en ligne…

La formation porte sur :

• La déontologie ;
• La non-discrimination sur l’accès au logement ;
• Les secteurs commercial, juridique et économie ;
• Les secteurs techniques : transition énergétique, urbanisme, habitat, construction ;
• L’expertise immobilière ;
• La fiscalité d’un investissement locatif ;
• Les normes de sécurité du bâtiment ;
• L’informatique ;
• Les langues étrangères….

La formation continue permet au négociateur immobilier de monter en compétences et de réussir plus de ventes. L’idéal pour s’offrir une meilleure rémunération !

Pour financer sa formation, le négociateur immobilier peut utiliser son compte personnel de formation (CPF).

À savoir : le négociateur immobilier devra transmettre une attestation de formation continue à la chambre de commerce et d’industrie pour bénéficier du renouvellement de son attestation de collaborateur.

Quelles sont les compétences pour devenir négociateur immobilier ?

Les qualités pour devenir négociateur immobilier s’avèrent variées :

• Le sens du contact et du relationnel : le métier de négociateur est avant tout humain. Vous devez donc prendre du plaisir à rencontrer des gens, à discuter avec eux, à les conseiller ;
• Être à l’écoute : cette compétence du négociateur immobilier reste indispensable pour bien cerner les attentes des vendeurs comme des acquéreurs ;
• La curiosité : pour réussir en tant que négociateur immobilier, vous devez vous montrer curieux. Vous devez en effet vous former sans cesse, connaître les évolutions du marché et du cadre réglementaire, savoir utiliser des outils informatiques ;
• La disponibilité : si vous demeurez libre de vos horaires, vous devez vous rendre disponible pendant tout le processus de la transaction. Avec le vendeur, pour estimer le prix de vente, avec les acquéreurs, si certains souhaitent visiter en soirée ou les week-ends ;
• Faire preuve d’empathie : la bienveillance se situe au cœur d’une relation de confiance. C’est avec l’empathie que vous offrirez un service unique et sur-mesure avec vos clients ;
• La force de négociation : savoir négocier, rester courtois mais ferme : ces qualités ne s’improvisent pas et sont essentielles pour mener une transaction immobilière à son terme ;
• Être rigoureux : vous parviendrez à développer votre réseau seulement si vos clients sont satisfaits de votre prestation. Ne négligez donc rien dans vos missions et soyez organisé à chaque étape.

Quelles formalités pour devenir négociateur immobilier ?

Vous devez accomplir certaines démarches administratives pour devenir négociateur immobilier.

Répondre à la condition d’honorabilité des négociateurs immobiliers

La moralité est essentielle dans la profession de négociateur immobilier ! Vous ne devez donc pas être frappé d’une interdiction ou d’une incapacité d’exercer le métier. Ce sera le cas si vous n’avez pas été condamné au pénal depuis 10 ans, ou pour certaines infractions depuis au moins 3 mois.

Pour vérifier que la condition d’honorabilité est remplie, vous devez demander le bulletin n°2 au casier judiciaire national.

Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour négociateur immobilier

L’assurance responsabilité civile professionnelle, ou RCP Pro négociateur immobilier sert à couvrir les conséquences financières pour les dommages que vous causez à des tiers ou à vos clients pendant votre activité professionnelle.

Comme en disposent la loi Hoguet de 1970 et le décret de 1972, vous devez obligatoirement souscrire un contrat de RCP avant de démarrer votre activité de négociation immobilière. Elle doit vous couvrir au minimum à hauteur de 75 000 euros.

Vous devrez joindre l’attestation d’assurance RC Pro à votre demande d’immatriculation au RSAC.

S’inscrire au registre RSAC

RSAC est un acronyme signifiant registre spécial des agents commerciaux. Car c’est sous ce statut que vous allez devenir négociateur immobilier ! L’agent immobilier, lui, doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS).

L’inscription au RSAC implique :

• De remplir et signer le formulaire AC0 « Déclaration de début d’activité – agent commercial ;
• De demander l’immatriculation sur le site d’infogreffe ;
• De joindre au dossier un contrat d’agent commercial établi entre un réseau de franchise et vous ainsi qu’une copie de la pièce d'identité ;
• De remplir l’attestation de non-condamnation.

À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez un numéro RSAC.

Obtenir une attestation de collaborateur

L’agent immobilier est le seul à posséder une carte professionnelle. En tant que négociateur immobilier, vous devez vous rapprocher d’un réseau qui vous accordera une attestation de collaborateur. Celle-ci prouve votre capacité à faire de l’entremise avec des particuliers.

Votre demande doit s’effectuer auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI). Vous devrez remplir le formulaire CERFA n° 15315-01 et joindre :

• Une copie de la pièce d'identité ;
• Une copie de l’attestation d’assurance ;
• Une copie de l’extrait K bis de votre entreprise ;
• Un extrait du casier judiciaire.

Cette formalité est payante : 60 euros en moyenne. Comme la carte T de l’agent immobilier, l’attestation de collaborateur est valable 3 ans. Pour obtenir son renouvellement, vous devrez présenter une attestation de formation continue de 42 heures sur 3 ans.

Signer un mandat avec un réseau de négociateurs immobiliers

La signature d’un mandat est obligatoire. Il fait naître une obligation réciproque de loyauté et de non-concurrence. Elle impose :

• Au mandataire (négociateur immobilier) de communiquer toutes les informations relatives à l’exécution de son contrat ;
• Au mandant (le réseau) de mettre à disposition du mandataire toute la documentation et les informations dont il a besoin pour réaliser ses missions.

Le contrat d’agence commerciale peut être à durée déterminée ou indéterminée. Le réseau doit en outre fournir chaque trimestre un relevé des commissions qu’il doit rétrocéder au négociateur.

À savoir : lorsque le contrat est à durée indéterminée, le mandataire et le mandant peuvent y mettre fin en respectant un délai de préavis. La durée de celui-ci varie en fonction du nombre d’années du contrat. Si la rupture provient du réseau, alors celui-ci devra verser une indemnité compensatrice, sauf si le négociateur a commis une faute grave.

Indiquer le statut d’agent commercial dans ses documents

Vous devez communiquer sur le fait que vous agissez en tant qu’agent commercial pour le compte d’un réseau. Ainsi, vous devez faire figurer cette information sur les annonces immobilières et sur le mandat de vente (ou mandat de recherche) simple ou exclusif que vous faites signez à vos clients.

Quel statut choisir pour s’installer en négociateur immobilier indépendant ?

La loi Hoguet interdit au négociateur immobilier indépendant d’exercer son activité sous forme de société. Il doit agir en son nom propre. Pour ce faire, il a le choix entre la micro-entreprise (ex auto-entreprise) et l’entreprise individuelle.

Le négociateur immobilier auto-entrepreneur

L’auto-entreprise est en réalité non pas un statut mais un régime spécifique applicable à l’entreprise individuelle. Pour encourager les entrepreneurs à se lancer, la loi met en place un régime fiscal et un régime social simplifiés : le régime micro-fiscal et le régime micro-social.

En devenant négociateur immobilier en auto-entreprise, vous faites le choix de la simplicité. En effet, grâce au régime micro-fiscal, vous n’êtes pas tenu d’établir une comptabilité. Vous devez seulement recenser vos charges et dépenses sur un document.

Le chiffre d’affaires que vous réalisez est considéré comme des bénéfices non commerciaux (BNC). Ils sont ajoutés aux autres revenus d’activité de votre foyer, puis imposés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.

Grâce au régime micro-social, vous payez des cotisations sociales assez faibles. Elles représentent seulement 21.20 % de votre chiffre d’affaires encaissé. Vous devez déclarer votre CA à l’URSSAF chaque mois ou trimestre, et payer des cotisations sociales en fonction. Il faut à peine quelques minutes pour réaliser cette formalité ! Et si vous n’encaissez pas de CA, vous n’avez pas de cotisations sociales à verser. C’est aussi simple que cela !

À savoir : pour conserver les bénéfices de l’auto-entreprise, vous devez réaliser un CA inférieur à 77 700 euros. Vous êtes en franchise en base de TVA, mais si vous dépassez les seuils, vous en deviendrez redevable.

Le négociateur immobilier entrepreneur individuel

Devenir négociateur indépendant en entreprise individuelle présente des avantages :

• Vous pouvez déduire vos charges : ce n’est pas possible en micro-entreprise, vous profitez à la place d’un abattement de 34 % sur le CA encaissé ;
• Le CA n’est pas plafonné ;
• Comme en auto-entreprise, votre patrimoine professionnel et votre patrimoine personnel sont séparés : vous êtes responsable de vos dettes seulement sur votre patrimoine professionnel ;
• Vous n’avez pas besoin d’un apport pour créer l’entreprise ;
• La comptabilité impose seulement de tenir à jour le livre journal, le grand livre et le livre d’inventaire ;
• Vous pouvez opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés, pendant 5 ans ;
• Les cotisations sociales se calculent sur les bénéfices imposables (déduction faite des charges).

Quelles sont les missions d’un négociateur immobilier ?

Intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs ou bailleurs et locataires, le négociateur immobilier réalise de nombreuses missions. Voici les plus importantes !

La prospection immobilière

Le négociateur immobilier doit faire entrer de nouveaux biens immobiliers dans son fichier clients. Pour ce faire, une seule solution : prospecter. Le négociateur doit :

• Proposer ses services aux vendeurs directement ;
• Distribuer des prospectus dans les boîtes aux lettres et chez les commerçants ;
• Faire du porte-à-porte ;
• Envoyer des SMS ;
• Communiquer sur son activité sur les réseaux sociaux ;
• Utiliser des outils et logiciels dédiés à la prospection immobilière ;
• Se former aux techniques de prospection…

L’estimation immobilière

Pour qu’un appartement ou une maison trouve rapidement preneur, et que le vendeur empoche une bonne plus-value, encore faut-il que le prix du logement soit correctement évalué. C’est le rôle du négociateur immobilier, qui délivrera au propriétaire un avis de valeur révélant la valeur vénale du bien immobilier.

Pour calculer la valeur réelle du bien, le négociateur tient compte :

• De l’environnement du logement : est-il bien situé ? Existe-t-il des commodités à proximité ? ;
• Des caractéristiques intrinsèques du logement : superficie, année de construction, performance énergétique, présence de dépendances (extérieur, cave, parking…) ;
• Du marché immobilier local ;

L’estimation locative

À la place de la transaction immobilière, le négociateur immobilier peut s’occuper de la gestion locative d’un bien. Sa mission consiste alors à prendre en charge les tâches liées à un investissement locatif, de l’entrée à la sortie des lieux du locataire. Elle débute par l’estimation du montant du loyer.

Technique, l’estimation locative prend en compte :

• La superficie et la typologie du logement ;
• L’état général du logement ;
• Le marché locatif.

Faire signer un mandat de vente (ou un mandat de recherche)

La loi impose au négociateur de faire signer un mandat à ses clients avant de démarrer sa mission. Le mandat s’effectue en deux exemplaires. Il mentionne le nom des parties, le type de mandat conclu (simple ou exclusif) et à la charge de qui est mise la commission (vendeur ou acheteur).

Sans le mandat, le négociateur ne pourra pas demander sa rémunération !

La rédaction et la publication d’annonces immobilières de vente

Autre mission du négociateur immobilier : rédiger une annonce de vente et la publier sur les canaux de diffusion adéquats. L’annonce immobilière doit obligatoirement mentionner :

• Le prix de vente du bien ;
• Le montant des honoraires du négociateur ;
• Quelle partie, acquéreur ou vendeur, supporte la charge de la commission ;
• Le classement énergétique du bien immobilier, d’après les résultats du diagnostic de performance énergétique ;
• Le numéro RSAC ;
• Une mention relative au statut de la copropriété le cas échéant, avec le nombre de lots détenus par le vendeur, le montant annuel moyen des charges et les éventuelles procédures en cours contre la copropriété.

Le négociateur immobilier doit prendre de belles photos pour mettre le logement en valeur, et sélectionner celle qui viendra en premier sur l’annonce. Petit plus à proposer à ses clients, la visite virtuelle, si son réseau lui propose les outils adéquats.

L’organisation des visites

Le négociateur immobilier doit organiser les visites en veillant à écarter au préalable les curieux (acheteurs touristes), pour ne garder que les candidats qui souhaitent effectivement acquérir un logement.

Il doit préparer la visite et se tenir prêt à répondre à toutes les questions des candidats. S’il doit mettre en évidence les points forts du logement, il doit aussi les renseigner sur les défauts du bien, en vertu de son obligation de conseil et d’information.

À savoir : vous devez faire signer des bons de visite aux candidats, pour justifier de l’exercice effectif de votre mission auprès des vendeurs.

La réception et la sélection des offres d’achat

Sauf à avoir opté pour un mandat simple, qui laisse le droit au propriétaire de vendre lui-même son bien immobilier, les propositions d’achat transitent forcément par le négociateur immobilier.

Il doit en faire état au vendeur, et le conseiller sur la meilleure offre à retenir. 

L’acquéreur a le plus souvent besoin de recourir à un prêt immobilier pour procéder à son achat immobilier. Le compromis de vente comporte alors une condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier. Double conséquence si l’acheteur ne l’obtient pas :

• Le vendeur devra recommencer la transaction immobilière depuis le début. Il aura perdu son temps et réservé son bien immobilier pour rien ;
• Le négociateur immobilier n’empochera pas de commission.

C’est pourquoi le négociateur a tout intérêt à vérifier la solvabilité de l’acquéreur, en lui demandant par exemple :

• Le montant de l’apport personnel qu’il compte injecter dans son projet immobilier ;
• Le type de contrat de travail sous lequel il exerce son activité ;
• S’il a déjà obtenu une attestation de financement d’une banque ou d’un courtier.

La négociation du prix de vente

Négocier le prix de vente entre acquéreur et vendeur constitue à la fois une mission et une compétence du négociateur immobilier. Il doit conseiller les deux parties sur ce qu’il est possible de faire ou pas, au regard du marché immobilier récent et de ses perspectives d’évolution. Il vaut mieux parfois accepter une baisse de prix que rester plusieurs mois avec son bien immobilier sur les bras !

L’accompagnement au compromis de vente

Le négociateur immobilier ne peut pas rédiger et faire signer l’avant-contrat de vente (compromis ou promesse de vente). Cette mission est réservée à l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et au notaire. 

Toutefois, le négociateur est tenu d’être présent, pour s’assurer que ce qui a été convenu entre le vendeur et l’acquéreur figure bien dans l’acte sous seing privé ou dans l’acte notarié.

À savoir : comme il n’est pas titulaire de la carte professionnelle, le négociateur immobilier ne peut pas non plus donner des conseils juridiques à ses clients.

L’état des lieux préalable à la vente

La veille ou le jour de la signature de la vente définitive, le négociateur immobilier, le vendeur et l’acquéreur procèdent à une ultime visite du bien, pour vérifier :

• Qu’il n’y a pas eu de dégât des eaux ou de dégradations. Le cas échéant, ceux-ci seront pris en charge par l’assurance du propriétaire, et non par celle de l’acquéreur ;
• Que les équipements censés rester sur place sont toujours dans le logement.

L’accompagnement chez le notaire

Enfin, le négociateur sera présent au jour de la signature de l’acte authentique de vente. C’est à cette occasion que le vendeur ou l’acquéreur versera la commission sur le prix de vente !

À savoir : la commission n’est pas versée directement au négociateur, mais au réseau. Celui-ci lui reversera une fraction, généralement calculée en fonction d’un barème progressif. C’est ce que l’on appelle la rétrocession.

Quelles sont les perspectives de carrière d’un négociateur dans l’immobilier ?

Devenir négociateur immobilier, c’est bien. Savoir quels sont les débouchés et les perspectives d’évolution de la profession, c’est mieux !

Le marché immobilier constitue un secteur résilient. On a toujours besoin d’un toit au-dessus de sa tête, c’est pourquoi le rythme des ventes reste stable (autour de 1.2 million de transactions immobilières en 2021 et 2022).

En parallèle, les réseaux de négociateurs immobiliers cherchent à se développer partout en France. C’est ainsi qu’un négociateur débutant n’aura aucun mal à en intégrer un, comme celui de Solution.immo.

En acquérant de l’expérience, le négociateur conclura un volume plus important de ventes. Outre d’améliorer ses revenus, cette expertise pourra être reconnue au sein du réseau, qui pourra lui proposer de nouvelles missions.

À terme, et s’il peut obtenir une carte professionnelle, le négociateur pourra créer sa propre agence immobilière, en indépendant ou au sein d’une franchise.

En savoir plus sur le négociateur immobilier

Vous souhaitez en savoir plus sur le salaire du négociateur ? Sur les différences qu’il existe entre son statut et celui d'autres professionnels de l’immobilier ? Rendez-vous sur la fiche métier du négociateur immobilier !

Le réseau Solution.immo n’impose aucun diplôme pour devenir négociateur immobilier indépendant. Rejoignez-le vous aussi, pour profiter de ses outils et de son écosystème conçus pour vous faire réussir dans votre activité, que vous soyez débutant ou déjà expérimenté. Bénéficiez d’une rémunération attractive calculée en fonction d’un barème progressif. Plus votre chiffre d’affaires est élevé, plus votre commission augmente. Contactez-nous pour en savoir plus !