Le secteur immobilier se compose de différentes professions, parmi lesquelles on retrouve l’agent immobilier et le mandataire immobilier, aussi appelé agent commercial immobilier. Pour exercer l'activité d’agent (comme salarié ou comme indépendant) l'obtention d'une carte professionnelle (Carte T) est obligatoire. Le mandataire est quant à lui un indépendant qui peut travailler sans Carte T. Cependant, leurs rôles ne sont pas tout à fait les mêmes. L’agent commercial joue le rôle d’intermédiaire entre l’agence immobilière et ses clients et il est payé uniquement à la commission. Contrairement à l'agent immobilier qui lui, perçoit un salaire fixe. Retrouvez ici les spécificités de chaque métier, les différences entre ces deux contrats, ainsi que les conséquences en cas de rupture du contrat.
Les particularités du contrat d'agent commercial dans le secteur immobilier
L’agent commercial immobilier est une personne physique spécialisée dans la transaction immobilière. Son activité est inscrite au greffe du tribunal de commerce, dans la section spéciale des agents commerciaux. Son activité est encadrée par l’article 4 de la loi Huguet et par l’article L134-1 du Code de commerce.
Le contrat d’un mandataire immobilier lui permet de conclure des ventes et des achats de biens au nom d’une entreprise immobilière. En contrepartie, le mandataire immobilier perçoit une commission. Ce type de contrat régit les moyens, les conventions et le mode de fonctionnement de la relation entre les différentes parties.
Le mandataire immobilier est, la plupart du temps, rattaché à une agence ou à un réseau immobilier. Il ne perçoit pas de salaire et doit payer ses propres charges. Il ne bénéficie pas non plus d'indemnité chômage.
Ses missions sont diverses : il prospecte, établit un portefeuille de contacts et déniche des biens qui correspondent aux attentes de ses clients. La rémunération d’un agent commercial se fait sur la base des ventes et achats, une fois les contrats conclus. Il peut également procéder à des estimations de biens, planifier des visites, jouer le rôle de médiateur entre les parties ou encore diffuser des annonces immobilières.
Les mentions obligatoires du contrat d'agent commercial
Le contrat d’agent commercial immobilier est un contrat d’intérêt commun. Il se constitue de différentes mentions obligatoires, telles que :
- les coordonnées des parties,
- la durée du contrat (qui peut être déterminée ou indéterminée),
- la description des produits et/ou des services que le mandataire doit vendre,
- les dispositions légales qui s’appliquent aux mandataires immobiliers,
- les obligations de chaque partie,
- les conditions applicables en cas de cessation du contrat,
- les conditions en cas de transmission du mandat,
- la zone géographique que le professionnel doit prospecter,
- le calcul de la rémunération,
- la clause de non-concurrence.
La clause de non-concurrence
La clause de non-concurrence se détermine sur une période de 2 ans maximum et se limite à un secteur géographique précis. Pendant cette durée, le mandataire immobilier n’a pas le droit d’exercer la même activité commerciale que l’agent immobilier. Par ailleurs, il ne peut pas exploiter les mêmes clients. En cas de rupture du contrat, cette clause reste applicable puisqu’elle est indépendante du contrat. La clause doit être proportionnée, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas empêcher le mandataire d’exercer son métier. Lorsque cette clause n’est pas présente dans le contrat qui lie les deux professionnels, il est vivement recommandé à l’agent commercial d’éviter un comportement anticoncurrentiel. En effet, en plus d’entacher sa réputation, cela pourrait lui valoir une action en concurrence déloyale de la part de l’agent immobilier.
Les particularités du contrat d’agent immobilier
Pour devenir agent immobilier, l’obtention d’un BTS est nécessaire. Cela lui permettra ensuite d'acquérir la Carte T. Sans un BTS dans l’immobilier ou une validation des acquis, il est impossible de pratiquer cette activité. Ce dernier travaille habituellement dans une agence immobilière ou pour le compte d’un réseau immobilier. Il peut être salarié et par conséquent, percevoir un salaire chaque mois en plus des commissions de vente. Il peut également être le gérant de sa propre agence.
L’agent immobilier endosse plusieurs rôles, comme celui de promoteur et prospecteur, il s’occupe également de toute la partie administrative relatives à la vente et l'achat de biens et il aide ses clients à vendre ou acheter au meilleur prix possible. S’il est en possession d’une Carte G, il peut également s’occuper de la gestion locative. Son statut est encadré par la loi Hoguet et il existe également une déontologie que le professionnel s'engage à respecter. Enfin, il peut employer des agents commerciaux ou des salariés, mais il peut également décider de travailler seul.
Les mentions obligatoires du contrat d’agent immobilier
Les mentions obligatoires du contrat d’agent immobilier s’appliquent uniquement s'il s'agit d'un employé par un réseau d’agence immobilière. Il s’agit généralement d’un contrat de travail classique. Dans le cas contraire, par exemple si le professionnel possède une micro-entreprise, aucun contrat n’est établi puisqu’il est son propre chef.
Les différences entre les deux contrats :
Le contrat d'un agent commercial est un contrat dit d’intérêt commun. Il ne s’agit donc pas d’un contrat de travail puisqu’il n’existe pas de lien de subordination entre un salarié et un employeur. L’agent commercial est un indépendant et n’est pas payé par l’agence immobilière. Sa rémunération se fait sur la base d’un pourcentage précis, dont le calcul est établi dans le contrat.
Le contrat du mandataire lui garantit une certaine indépendance, autonomie et liberté dans la façon d’organiser son activité. Au contraire, l’agent immobilier salarié signe un contrat de travail classique (à moins qu'il ne soit gérant de sa propre boîte). Il est donc un employé, est soumis à des horaires et perçoit un salaire fixe, en plus des éventuelles commissions en cas de vente ou achat de bien.
Indemnisation et sanctions en cas de non-respect de ces contrats
Voyons maintenant quelles sont les sanctions et les indemnisations possibles en cas de non-respect de ces différents contrats.
L'indemnisation de l'agent commercial en cas de cessation du contrat
Si les objectifs établis dans le contrat ne sont pas réalisés, ou si le chiffre d'affaires n’est pas atteint, alors le contrat peut être rompu par l’agence immobilière. Une indemnisation compensatrice devra être versée à l’agent commercial afin de réparer les préjudices subis.
Le montant de cette indemnité devra correspondre à deux ans de commissions brutes. Le calcul se fait sur la base d’une moyenne établie sur les trois dernières années. Il est important de noter que cette indemnité doit être versée, même lorsque la rupture du contrat est initiée par l’agent commercial. Toutefois, il devra continuer à respecter la clause de non-concurrence. Dans tous les cas, un préavis doit être respecté afin de laisser le temps aux parties de se réorganiser.
Les sanctions prévues en cas de non-respect du contrat
En cas de faute grave de la part de l’agent commercial, le lien contractuel doit être rompu car elle porte préjudice à l’intérêt commun du mandat. Dans ce cas, aucune indemnité n’est versée à l’agent commercial. Une faute grave peut être un refus non justifié de suivre les conditions et instructions ou un démarchage de clients au pur bénéfice de l’agent mandataire. Par contre, la faute grave ne pouvant être prévue dans le contrat d’agent commercial, c’est au mandant de prouver la gravité de la faute.
Les modalités de rupture du contrat d'agent commercial
Un contrat entre un agent commercial et un agent immobilier peut être résilié à l’initiative du mandant, de l’agent commercial ou des deux. Comment s'organise cette rupture ? Quelle est la procédure à suivre et quels sont les délais à respecter ? On vous dit tout sur les modalités de rupture du contrat d’agent commercial.
Organiser la rupture du contrat d'agent commercial
Afin de mettre fin au mandat entre l’agent commercial et l’agent immobilier de manière sereine et dans les meilleures conditions possibles, il est primordial d’avoir établi une clause précise concernant la cessation du lien contractuel entre les deux parties. Dans tous les cas, pour éviter les problèmes et les confusions, le mieux est de constituer un contrat par écrit.
La procédure de rupture et le délai de préavis
La durée du préavis est calculée en fonction de la durée du contrat. Si la cessation intervient au cours de la première année, la durée du préavis est d’un mois. S’il est rompu durant la deuxième année de l’activité, alors la durée du préavis est de deux mois. La troisième année, la durée est de trois mois et ainsi de suite. Si le préavis n’est pas respecté par l’une des deux parties, une indemnité devra obligatoirement être versée. Le montant de cette indemnité correspond à la somme d’argent que l’agent commercial immobilier aurait touchée durant la durée du préavis.
Existe-t-il une différence de salaire entre l’agent immobilier et l’agent commercial ?
La statut de chacun de ces professionnels n’a aucune influence sur le montant du salaire. En effet, la somme perçue par l’agent immobilier et par le mandataire va avant tout dépendre de leur performance, de leur expérience, mais aussi de la ville dans laquelle ils exercent leur activité.
Bien évidemment, plus le mandataire est efficace, plus les commissions touchées par l’agent immobilier sont élevées. De même que plus le mandataire a de l’expérience, plus les agences immobilières font appel à ses services. Par conséquent, cette acquisition d’expérience et de réputation lui permet, année après année, de percevoir un salaire davantage élevé. Aussi, plus les prix immobiliers de la ville sont importants, plus les commissions le sont également. Toutefois, cet aspect a tendance à créer beaucoup de concurrence, ce qui peut compliquer aux agents commerciaux d’atteindre leurs objectifs.
En gros, un agent commercial qui exerce en indépendant peut gagner plus qu’un agent immobilier salarié. Cependant, s'il est gérant de sa propre agence, il touche en principe un salaire plus conséquent. De manière globale, les salaires de ces deux professionnels oscillent entre 22’000 € et 80’000 € brut par an, soit entre 1800 € et plus de 6000 € bruts par mois.
