Maintenant que vous connaissez la définition du mandataire immobilier, peut-être voulez-vous en savoir plus. Devenir mandataire immobilier indépendant est plus simple que de devenir agent immobilier. Toutefois, réussir en tant que mandataire indépendant nécessite de partir avec une solide formation et un bon réseau. On vous explique tout.
Les 5 points essentiels pour devenir mandataire immobilier
- On peut devenir mandataire immobilier sans diplôme et à tout âge !
Devenir mandataire immobilier, c’est simple ! Vous étiez salarié ou sans emploi ? Vous avez déjà eu une expérience professionnelle en tant que travailleur indépendant ou non ? Dans tous les cas, vous pouvez monter un projet de reconversion professionnelle pour devenir agent mandataire indépendant.
- Ne pas idéaliser le métier de mandataire immobilier indépendant
Il faut bien se renseigner sur ce métier encore mal connu du grand public. S’il fait rêver de nombreuses personnes par son côté rémunération attractive, les contraintes sont aussi présentes. Connaître les avantages et les inconvénients du mandataire immobilier indépendant est un prérequis indispensable.
- S’appuyer sur un bon réseau de mandataires
Qu’est-ce qu’un bon réseau de mandataires immobiliers ? Ce n’est pas nécessairement le plus célèbre ou celui qui dispose du plus grand nombre de conseillers immobiliers. Vous devez trouver le réseau de mandataires immobiliers le plus adapté à votre situation personnelle, à votre personnalité et à votre secteur géographique. Pour réussir dans l’immobilier indépendant, l’accompagnement d’un réseau professionnel est primordial mais doit être réel et parfaitement adapté à vos besoins.
- Bien se connaître et identifier les qualités indispensables à la réussite
Quelles sont les qualités indispensables du mandataire immobilier ? Pour vendre une maison ou un appartement, vous devez avoir un sens du relationnel et inspirer confiance, de manière naturelle. Pour ce faire, des qualités d’écoute et d’empathie sont importantes. Mais il vous faudra également de la ténacité et de l’organisation pour gérer votre entreprise individuelle. Le mandataire immobilier exerce une profession indépendante et doit donc être en mesure de gérer une entreprise.
- Gardez en tête les principes d’un métier immobilier indépendant
Si vous étiez salarié, votre vie est bouleversée : dites adieu à un salaire régulier à chaque fin de mois, dites adieu à vos congés payés. Vous pouvez prendre autant de vacances que vous voulez et quand vous voulez mais elles sont financées grâce à votre trésorerie personnelle. Un travailleur indépendant aura donc de solides bases de gestion pour bien piloter sa trésorerie.
Quelle formation pour devenir mandataire immobilier ?
Ces bases étant rappelées, quelle formation privilégier pour devenir mandataire immobilier ? Si aucune condition de diplôme ou d’expérience professionnelle n’est requise, réussir comme mandataire immobilier impose une formation initiale minimale, voire une formation continue pour s’améliorer et progresser. C’est le cas dans tous les métiers actuellement, compte tenu notamment de l’évolution des pratiques digitales.
Comment trouver une formation de mandataire immobilier ?
La plupart des grands organismes de formation professionnelle proposent des formations commerciales ou des formations comptables, ainsi que des formations dans le secteur immobilier. Les notions précises de droit immobilier et d’urbanisme sont évidemment nécessaires.
Les réseaux de mandataires immobiliers proposent leur propre formation, très ciblée et complète, plus ou moins longue, plus ou moins réalisée en autonomie. Ainsi, dans certains réseaux, la formation initiale dure quelques jours seulement et est assortie de formations digitales. Pack immobilier, formation initiale, formation en ligne, programme, parcours personnalisé, les formations sont évoquées de mille et une manières. Tour futur agent indépendant a le choix pour trouver sa formation idéale.
Aujourd’hui, l’accompagnement digital offre la facilité d’un enseignement à distance et au moment souhaité. Il ne convient pas nécessairement à tous : certaines personnes ont besoin d’échanger en face à face et retiennent peu ce qui est dit lors d’une web conférence ou lors de tutos en ligne. Il offre pourtant la possibilité de se former à son rythme et de manière asynchrone. Vous pouvez regarder plusieurs fois une vidéo intéressante ou complexe, ou la visionner à nouveau dans quelques mois. La formation 100 % digitale ne signifie pas un enseignement autodidacte. Très souvent, ces réseaux offrent du mentoring ou de l’encadrement aux jeunes mandataires immobiliers.
Privilégiez les réseaux qui offrent un accompagnement régulier tout au long de votre nouvelle vie de mandataire immobilier. Les réglementations dans l’urbanisme et l’immobilier évoluent très fréquemment. S’appuyer sur un réseau permet de maintenir des connaissances à jour et de se former aux nouvelles règles.
Devenir mandataire immobilier en reconversion professionnelle ?
Quel que soit votre métier antérieur (ou vos métiers successifs), il est possible de se reconvertir en conseiller immobilier indépendant. Toute expérience commerciale, relationnelle, comptable sera un plus mais le plus important est la volonté et la motivation.
Mandataire immobilier généraliste ou mandataire immobilier spécialiste, telle est la question ! Face à l’essor du métier de mandataire immobilier, pourquoi ne pas devenir un expert dans un secteur immobilier précis :
- viager : avec la baisse du pouvoir d’achat des retraités, le viager devient une solution comme une autre pour rester indépendant et chez soi le plus longtemps possible, tout en capitalisant sur son investissement immobilier.
- clientèle étrangère : idéale si vous maîtrisez une ou plusieurs langues étrangères, et au minimum l’anglais,
- vente de biens immobiliers spécifiques : commerces, bureaux, immobilier neuf ou ancien, etc.
Une étude de marché préalable est indispensable pour identifier le potentiel du marché immobilier spécifique dans votre périmètre géographique et la concurrence.
Si vous évoluez dans un secteur où la concurrence est dense, pourquoi ne pas vous former à ces ventes particulières pour devenir le numéro 1 de votre secteur ?
Quel statut adopter pour se lancer comme mandataire immobilier ?
C’est une des questions principales de toute personne qui souhaite devenir mandataire immobilier indépendant. Le statut juridique détermine le statut fiscal ou statut social du futur mandataire immobilier.
Quel statut juridique pour devenir mandataire immobilier indépendant ?
Le mandataire immobilier exerce sous le statut d’agent commercial indépendant. Pour ce faire, il établit un mandat avec un agent immobilier. Il agit pour le compte de l’agent immobilier qui est son mandant, que ce soit au travers d’un réseau de mandataires ou auprès d’une seule agence immobilière. Le statut juridique du mandataire immobilier est donc celui d’agent commercial exerçant en entreprise individuelle.
Comme tout agent commercial, le mandataire doit s’inscrire sur le registre spécial des agents commerciaux (RSAC).
Très souvent, le mandataire immobilier crée une entreprise individuelle (EI). Depuis la loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité indépendante, il existe un statut unique de l’entreprise individuelle. Vous ne pouvez donc plus créer d’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée). La protection de votre patrimoine personnel est assurée de manière plus simple et automatique. Au-delà de la résidence principale (qui était déjà protégée), l’entrepreneur individuel bénéficie automatiquement de 2 patrimoines depuis le 15 mai 2022 :
- patrimoine professionnel : les biens nécessaires à l'exercice habituel de l’activité professionnel ;
- patrimoine personnel : tous les autres biens.
Attention, les lettres EI ou entreprise individuelle devront figurer sur les factures et tous les documents de l’entrepreneur.
Ainsi, votre statut d’agent commercial prévaut sur le titre que vous vous attribuez : conseiller immobilier, négociateur immobilier indépendant, mandataire immobilier, etc.
Quel statut social pour un mandataire immobilier ?
Agent commercial et entreprise individuelle, mais avec quelles conséquences en matière sociale et fiscale ? L’entrepreneur individuel peut déclarer ses bénéfices sur un régime réel simplifié ou adopter le régime spécifique de la micro-entreprise. Autrefois appelé auto-entrepreneur, le micro-entrepreneur bénéficie d’une simplification au niveau social et fiscal.
Mandataire immobilier et micro-entreprise
Pour exercer en tant que mandataire immobilier micro-entrepreneur, vous devez ne pas dépasser un chiffre d’affaires de 72 600 euros hors taxes (HT). Attention, on parle ici du chiffre d’affaires du mandataire et non pas de ses bénéfices.
Concrètement, vous apportez à votre agent immobilier ou à votre réseau la vente d’un bien immobilier de 300 000 euros. Les honoraires de l’agent immobilier sont de 5 % soit 15 000 euros HT. En tant que mandataire immobilier, vous allez percevoir une somme comprise entre 70 et 95 % de ces honoraires, soit 10 500 euros et 14 250 euros. Cela représente le chiffre d’affaires de votre activité indépendante de mandataire immobilier et donc, de votre entreprise individuelle.
Avec la micro-entreprise, vous êtes imposé sur ce chiffre d’affaires encaissé au cours du mois ou du trimestre. En clair, pas de vente, pas de commission encaissée : vous ne payez aucune cotisation sociale ni impôt.
La comptabilité d’une micro-entreprise est réduite au minimum : le mandataire immobilier conserve ses factures, ses notes, ses justificatifs. Il tient un registre des recettes et des dépenses. Il a l’obligation d’effectuer une déclaration chaque mois ou chaque trimestre de son chiffre d’affaires pour établir le montant des cotisations dues. Devenir mandataire immobilier, c’est simple !
Devenir mandataire immobilier en micro-social
Comme tout micro-entrepreneur, le mandataire immobilier paie des cotisations sociales et bénéficie donc d’une couverture sociale en cas de maladie et de grossesse, pour sa retraite et pour sa formation continue. Bien évidemment, les droits sont acquis en fonction d’un minimum de chiffre d’affaires déclaré.
Tout peut se faire en ligne sur le site de l’Urssaf ou sur l’application mobile dédiée. C’est sans doute un très bon moyen de se lancer comme mandataire immobilier, sans vouloir entrer dans une comptabilité d’engagement plus complexe.
Attention, l’agent commercial immobilier qui opte pour le statut micro-social et micro-fiscal ne peut déduire aucune charge réelle, donc aucun achat ni aucune dépense.
Le mandataire immobilier génère des BNC, des bénéfices non commerciaux et paie par conséquent 22 % de cotisations sociales sur son chiffre d’affaires encaissé. Un agent commercial, contrairement à son nom, exerce une activité civile ! Il ne réalise donc pas de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais des BNC ! Subtilité et simplicité françaises…
Mandataire immobilier en régime réel simplifié
Et lorsque vous dépassez les plafonds de la micro-entreprise ? Dès que vous dépassez pendant 2 années successives le plafond de chiffre d’affaires de 72 600 euros HT, vous quittez le 1er janvier suivant le régime de la micro-entreprise pour adopter le régime réel simplifié.
Vous pouvez aussi opter pour le régime réel simplifié dès la création de l’entreprise, même si cela vous contraint à adopter des obligations comptables, sociales et fiscales plus complexes.
Quel statut fiscal pour le mandataire immobilier ?
Le régime micro-fiscal du mandataire immobilier
En micro-entreprise, l’imposition des revenus se fait de 2 manières :
- versement libératoire de l’impôt sur le revenu (IR) : payé en même temps que ses cotisations sociales, ce versement libératoire s’exerce sur option et sous conditions de ressources. Ainsi, les ressources de l’ensemble du foyer fiscal (le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition) doit être inférieur à 25 710 euros par part de quotient familial (augmenté de 50 % par demi-part supplémentaire). Le montant de l’impôt sur le revenu est alors de 2,2 % du chiffre d’affaires encaissé.
- Imposition au titre des revenus du foyer : après un abattement de 34 %, le chiffre d’affaires encaissé est imposé au titre des revenus du foyer fiscal lors de la déclaration annuelle de revenus. L’abattement de 34 % correspond au montant estimé des charges. Il est forfaitaire et non modifiable.
Le mandataire immobilier exerce en franchise de TVA jusqu’à un seuil de chiffre d’affaires de 36 500 euros. Au-delà, il doit facturer son mandant avec une TVA à 20 %.
Bon à savoir : chiffre d’affaires réalisé, facturé, encaissé ? En micro-entreprise, les déclarations se font uniquement sur le chiffre d’affaires réellement encaissé. Par exemple, un vendeur et un acheteur signent un compromis de vente en mai. Vous devez attendre la signature de l’acte authentique de vente 3 à 4 mois plus tard, soit en août. Après calcul des honoraires, vous facturez le montant dû à votre réseau ou à votre mandant en septembre et celui-ci vous paie en octobre. La déclaration de chiffre d’affaires doit intervenir en octobre.
Le régime de la déclaration contrôlée du mandataire immobilier
Hors du régime micro-fiscal, le mandataire immobilier doit effectuer une déclaration fiscale complète pour son entreprise individuelle. Ici, point d’abattement forfaitaire mais une déductibilité des charges réellement supportées par l’entreprise.
Au niveau comptable, cela implique la tenue du livre-journal, du grand livre, des déclarations comptables annuelles, etc. Rassurez-vous, les logiciels de comptabilité réalisent cela pour vous ! Toutefois, il vous faut conserver toutes les factures, les justificatifs d’achat et connaître précisément les charges déductibles d’une entreprise individuelle.
Il suffit de savoir si vos charges dépassent 34 % de votre chiffre d’affaires pour déterminer s’il est plus avantageux d’être en micro-fiscal ou en régime de déclaration contrôlée.
Devenir mandataire immobilier en 5 étapes
- Faire le point sur sa vie personnelle et professionnelle
- Se former aux métiers de l’immobilier
- Choisir son statut en parfaite connaissance
- Se doter les moyens et le temps de réussir son lancement
- Persévérer, apprendre, progresser
Découvrir notre article complet “devenir mandataire immobilier en 5 étapes”.
