Mandataire immobilier, quelle protection sociale ?
Une fois le statut juridique de l’entreprise individuelle adopté, quelles en sont les conséquences sociales ? Quelle est la protection sociale du mandataire immobilier ? Quelles cotisations sociales faut-il payer ? La première question fondamentale est le choix de la micro-entreprise ou non.
Mandataire immobilier en micro-entreprise
Le mandataire immobilier, qui opte pour le régime simplifié de la micro-entreprise, bénéficie d’une simplification comptable majeure : ses cotisations sont calculées sur la base du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT) encaissé, chaque mois ou chaque trimestre.
Attention, exercer en tant que mandataire immobilier micro-entrepreneur est possible tant que votre CA HT demeure inférieur à 72 600 euros par an.
En tant qu’agent commercial immobilier, le micro-entrepreneur paie 22 % de cotisations sociales sur le CA HT, au titre des prestations de services. Le mandataire immobilier génère des BNC, des bénéfices non commerciaux et non pas des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Bon à savoir : en complément, vous versez une contribution à la formation professionnelle de 0,2 % de votre CA HT encaissé.
L’agent indépendant bénéficie d’une couverture sociale maladie, retraite de base et retraite complémentaire obligatoire, prévoyance (invalidité-décès), allocations familiales. En complément, il règle également les contributions sociales de CSG-CRDS.
En revanche, aucune cotisation n’est versée à l’assurance chômage, donc vous ne générez aucun nouveau droit aux allocations de retour à l’emploi. Cela ne vous empêche pas de percevoir des droits acquis auparavant et ainsi de cumuler allocations chômage et début d’activité.
N’oubliez pas que le cycle d’une vente immobilière est long. Entre la signature du mandat de vente par le propriétaire et la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, il peut se passer facilement plus de 6 mois ! Tout mandataire immobilier qui se lance doit disposer de l’épargne nécessaire pour vivre pendant les premiers mois.
Et quand je ne vends aucun bien immobilier ?
Le régime de la micro-entreprise a pour principe : pas de chiffre d’affaires = pas de cotisations. Cela a des conséquences sur plusieurs points :
- lors du lancement de l’activité professionnelle immobilière, vous bénéficiez des droits acquis lors de votre précédente activité (par exemple, pour la sécurité sociale, une période de 12 mois est souvent prévue).
- aucun trimestre de retraite n’est validé si vous ne payez pas un minimum de cotisations.
Les déclarations se réalisent très facilement en ligne sur le site de l’Urssaf ou sur l’application mobile dédiée.
Les cotisations sociales se calculent sur le chiffre d’affaires hors taxes réellement encaissé pendant la période (mois ou trimestre). On ne parle donc pas de bénéfices, ni de chiffre d’affaires réalisé ! Aucune charge n’est déductible.
Exemple :
Vous réalisez une vente de 400 000 euros. Imaginons que les honoraires de l’agent immobilier soient de 5 % soit 20 000 euros HT. Selon la teneur de votre mandat de mandataire, vous percevez entre 75 à 95 % de ces honoraires, soit 15 000 euros et 19 000 euros. Cela correspond à votre chiffre d’affaires hors taxes. Attention au décalage entre réalisation de la vente et paiement ! Vous devez déclarer ce chiffre d’affaires sur la période de réception de cette somme sur votre compte bancaire.
Quelles cotisations sociales minimales pour la protection sociale du mandataire immobilier ?
Lorsque vous lancez votre activité de mandataire immobilier, vous pouvez opter pour le paiement de cotisations minimales afin de bénéficier d’une couverture sociale. Cela vous fait sortir du dispositif de la micro-entreprise pour un temps. Vous payez annuellement des cotisations provisionnelles, qui sont ensuite ajustées en fonction des revenus réels.
Par exemple, pour la couverture maladie, si votre chiffre d’affaires est inférieur à 40 % du Plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), soit 16454 euros, vous pouvez vous acquitter d’une cotisation minimale de 140 euros par an. Pour assurer 3 trimestres de retraite, un minimum de cotisation de 840 euros est requis dès que vos revenus sont inférieurs à 11,5 % du PASS (soit 4731 euros).
Mandataire immobilier en régime réel
Vous dépassez les plafonds de la micro-entreprise ? Vous décidez d’opter dès le départ pour le régime réel ? Vous devez tenir une comptabilité complète d’entreprise. Rassurez-vous, des logiciels de comptabilité vous aideront. Vous pouvez alors déduire de vos revenus vos charges. Au terme de chaque exercice, le compte de résultat de votre activité de mandataire immobilier fera apparaître un bénéfice ou une perte.
Vos cotisations sociales sont calculées sur ce résultat, et non plus sur votre chiffre d’affaires.
Le mandataire immobilier soumis au régime réel est un travailleur non salarié (TNS) qui dépend de la CPAM (caisse primaire d’assurance maladie). Ses cotisations sociales représentent alors environ 44 % du bénéfice imposable.
Les deux premières années d’activité de mandataire immobilier, les cotisations sociales sont calculées forfaitairement. Chaque mois ou chaque trimestre, le mandataire immobilier indépendant paie ses cotisations sociales.
A côté de ses cotisations sociales, le mandataire immobilier indépendant peut également faire des choix concernant son régime fiscal : Impôt sur le revenu, TVA, CFE (cotisation foncière des entreprises).
